租赁房屋被政府强拆，承租人能拿到补偿款吗

租赁房屋被政府强拆，承租人能拿到补偿款吗

案情简介

张某某与某公司签订了一份名为《房屋购买租赁协议书》的合同，约定张某某以“购买承租”的方式，获得某公司名下某商业楼一间房屋的“常年使用权”，使用期限直至该房屋被政府规划用地征用并拆除为止。合同还约定，如果房屋被政府拆除，相关补偿费用归张某某享有。张某某支付了相应费用后，实际使用该房屋多年。

2002年，当地政府因环境综合整治需要，发布通告要求限期拆除该房屋。房屋被强制拆除后，某公司认为自己是产权人，补偿款应归自己所有，而张某某则主张依据合同约定，补偿款应归他。双方协商不成，诉至法院。案件历经多次审理，最终由最高人民法院再审。

法院怎么判

最高人民法院再审认为，本案协议虽名为“购买租赁”，但根据合同内容和实际履行情况，应认定为租赁合同关系，而非买卖合同关系。理由包括：合同明确约定使用期限为“常年”而非永久；张某某转让使用权需经某公司同意并办理变更手续；合同本质是让张某某获得长期稳定的承租权，而非房屋所有权。因此，张某某作为承租人，无权直接主张房屋被征收后的补偿款，除非合同有明确有效的约定。本案中，合同虽有补偿款归张某某的约定，但该约定因违反法律关于征收补偿对象为产权人的强制性规定，应属无效。最终，法院驳回了张某某要求某公司支付补偿款的请求。

律师解读

第一，合同名称不重要，关键看实质内容。本案中，虽然合同名字叫“购买租赁”，但法院通过分析使用期限、转让限制等条款，认定它实际上是租赁合同。这意味着，承租人不享有产权人的权利，包括房屋被征收时的补偿权。

第二，补偿款归谁，法律有明确规定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，征收补偿的对象是房屋所有权人，也就是产权人。承租人即使长期使用房屋，也不能直接要求补偿，除非在合同中有特别约定且该约定不违反法律强制性规定。本案中，双方约定补偿款归承租人的条款，因与法律规定直接冲突，被认定为无效。

第三，风险提示：签长期租赁合同时，一定要清楚自己和房东的权利边界。如果房屋可能被征收，承租人能获得的补偿通常仅限于装修、搬迁等实际损失，而不是房屋价值补偿。建议在合同中明确约定征收时如何分担损失，比如装修费折旧、搬迁费、停业损失等。

王德林律师提示：

租赁房屋被政府征收时，承租人不要盲目主张房屋补偿款，而应重点争取装修、搬迁、停业等实际损失。如果你在文山地区遇到类似问题，建议提前在租赁合同中写清楚征收补偿分配条款，避免事后争议。

来源：《民事审判指导与参考》总第39辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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