买房合同写“产权归我”，为什么法院判我只有使用权

买房合同写“产权归我”，为什么法院判我只有使用权

案情简介

张某某与某房地产公司签订了一份《房屋购买租赁协议》，协议中有一条明确写着“本协议所签房屋面积产权归乙方”。张某某因此认为自己是花钱买了房屋的所有权，并支付了32万元购房款，还花了20多万元进行装修和加盖车库。但后来张某某发现，这套房子实际上是临时建筑，根本无法办理产权证。张某某认为开发商存在欺诈，要求确认自己拥有房屋产权，并将开发商告上了法庭。

开发商则辩称，双方签订的协议虽然写了“产权归乙方”，但结合协议的其他条款来看，比如“购买租赁期常年”“转让需办理承租权、常年使用权变更手续”等内容，实际约定的只是房屋的常年使用权，而不是所有权。张某某在签订协议时对这些条款是明知的，因此不构成欺诈。

法院怎么判

案件经过哈尔滨市中级人民法院、黑龙江省高级人民法院多次审理，最终最高人民法院也驳回了张某某的再审申请。法院的核心观点是：虽然协议第2条写了“产权归乙方”，但不能只看这一句话。从整个协议的条款来看，比如协议中多次提到“租赁期”“常年使用权”“承租权变更”等表述，可以认定双方的真实意思并不是买卖房屋所有权，而是购买房屋的常年使用权。因此，张某某主张购买产权的要求，法院不予支持。

律师解读

第一，合同条款要整体解读，不能只看对自己有利的一句话。很多人在签合同时，容易被个别字眼误导，比如“产权归你”听起来很诱人，但如果合同其他地方写的是“租赁”“使用权”“承租权变更”，法院就会综合判断双方的真实意思。本案中，法院正是通过分析协议中的“租赁期常年”“承租权变更手续”等条款，认定双方约定的其实是使用权买卖。

第二，购买房屋前一定要核实房屋性质。本案中，张某某购买的房屋实际上是临时建筑，这类建筑依法无法办理产权证。如果张某某在签约前到规划部门或不动产登记中心查询一下，就能避免这样的风险。实践中，很多购房纠纷都源于购房者没有核实房屋的土地性质、规划许可和产权状态。

第三，开发商在合同中同时写“产权归你”和“租赁期常年”，属于表述混同，容易引发争议。遇到这种“买租不分”的合同，一定要谨慎。如果开发商承诺可以办产权，建议要求将“可办理不动产权证”等明确承诺写入合同，并约定违约责任，否则一旦发生纠纷，很难维权。

王德林律师提示：

买房是大事，签合同前一定要仔细阅读所有条款，尤其是涉及“产权”“所有权”“使用权”等关键表述。如果合同内容模糊，建议咨询专业律师。文山地区的朋友如果遇到类似合同纠纷，可以到律师事务所当面咨询，避免因合同表述不清而吃哑巴亏。

来源：《民事审判指导与参考》总第39辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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