购买临时建筑的房屋使用权，能获得产权吗

购买临时建筑的房屋使用权，能获得产权吗

案情简介

1997年，张女士与某房地产公司签订了一份《房屋购买租赁协议书》，约定张女士以32.6万元的价格购买某开发区一栋临时科贸楼内房屋的常年使用权，协议中明确写了“本协议所签房屋面积产权归乙方”。张女士付清了全部款项，公司出具的收据也写明是“房款”。张女士随后装修房屋并入住，还自建了一间车库。

但张女士后来发现，这栋楼早在1995年就被政府批准为临时建筑，只能出租3到5年，根本无法办理产权登记。2001年，规划局发出《拆除通告》，要求住户搬离。张女士认为公司隐瞒了房屋是临时建筑的事实，导致她无法获得产权，于是起诉到法院，要求公司返还房款并赔偿装修等损失。

法院怎么判

本案经过一审、二审、检察院抗诉再审以及最高人民法院提审，最终最高人民法院认定：涉案房屋是临时建筑，依法不能办理产权登记，双方签订的协议虽然名为“购买承租”，但实质上是房屋使用权转让合同，而非所有权买卖合同。由于公司未告知房屋的临时性质，导致合同目的无法实现，张女士有权解除合同。法院判决公司返还张女士已付的32.6万元，并赔偿其装修、改建及车库的损失共计约23.4万元。

律师解读

第一，合同名称和内容不一致时，法院会看实质。本案中协议虽写了“产权归乙方”，但房屋是临时建筑，法律上不能买卖所有权，所以法院认定这只是长期使用权的转让，不是真正的房屋买卖。

第二，购买房屋前务必核实产权性质。临时建筑、小产权房等无法办理不动产权证的房屋，购买后可能面临被拆除且无法获得赔偿的风险。本案中张女士虽然最终拿回了房款和部分损失，但经历了长达多年的诉讼，耗费了大量时间和精力。

第三，收款收据的记载很重要。公司出具的收据写的是“房款”，这成为法院认定双方真实意思表示的重要证据之一，说明公司也认可这是买卖关系而非租赁关系，这对张女士有利。

王德林律师提示：

购买房屋或商铺使用权时，一定要先到不动产登记中心或规划部门查询房屋性质，确认是否可办理产权证。如果对方承诺“产权归你”，但房屋实际是临时建筑或无法办证，这往往是重大法律风险。建议在签订合同前咨询专业律师，避免陷入类似纠纷。文山地区的朋友如果遇到类似问题，可以带上合同和材料来律所当面咨询，我们会为您详细分析。

来源：《民事审判指导与参考》总第39辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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