商铺租约被房东强行解除，租户能要求继续履行吗

商铺租约被房东强行解除，租户能要求继续履行吗

案情简介

李某与甲公司签订了一份商铺租赁合同，约定租期五年，李某投入资金装修后开始经营。但合同履行不到两年，甲公司突然通知李某，要强行解除合同，理由是甲公司打算将商铺转租给另一家公司。李某不同意解除，认为合同还在有效期内，甲公司不能单方面违约。然而，甲公司很快就把商铺租给了善意第三人张某某，并已经交付使用。李某因此起诉到法院，要求甲公司继续履行原租赁合同，让张某某搬走。

这个案件的核心争议在于：当房东已经将商铺租给了另一个不知情的租户，原租户还能不能要求法院判令房东继续履行合同？

法院怎么判

法院最终没有支持李某要求继续履行合同的请求。法院认为，虽然甲公司的行为构成违约，应当承担违约责任，但李某要求继续履行的前提是该合同在法律上或事实上能够继续履行。本案中，甲公司已经将商铺租赁给善意第三人张某某，并且张某某已经实际占有使用，这种情况下，要求甲公司收回商铺再交给李某，已经构成事实上的不能履行。因此，法院驳回了李某要求继续履行的诉讼请求，但告知李某可以另行向甲公司主张赔偿损失等违约责任。

律师解读

第一，合同违约后，守约方确实可以要求违约方继续履行合同，这是法律赋予的权利。但法律也规定了例外情形，比如合同已经事实上无法履行，或者强制履行会造成过高的成本。本案中，商铺已经租给了善意的第三人张某某，如果强行要求甲公司收回商铺，就会损害张某某的合法权益，也会造成新的违约和纠纷，法律上并不支持这种“拆东墙补西墙”的做法。

第二，李某虽然不能要求继续履行合同，但并不意味着他无法获得救济。甲公司强行解除合同属于根本违约，李某完全可以要求甲公司赔偿因违约造成的全部损失，包括装修投入、预期经营利润、搬迁费用等。这些损失赔偿往往比继续履行合同更能弥补实际损失，也更具有可操作性。

第三，这个案例提醒我们，在签订商铺租赁合同时，要特别注意约定违约责任的条款。如果合同中明确约定了违约金的具体数额或计算方式，守约方可以直接主张违约金，无需再费力证明实际损失。同时，租户在租赁期间应保留好装修、经营、交租等证据，一旦发生纠纷，可以及时主张权利。

王德林律师提示：

如果你也遇到类似情况，房东强行赶人、转租给他人，不要只想着打官司要求继续履行，因为这很可能在事实上行不通。更务实的做法是立即收集证据，向法院起诉要求房东赔偿损失，包括装修费、搬迁费、停业损失等。在文山地区，像这样的商铺租赁纠纷并不少见，建议在签订合同时就找专业律师审查条款，提前约定好违约金和争议解决方式，避免事后被动。

来源：《民事审判指导与参考》总第39辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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