商铺没到期被房东强行收回，还能要求继续租吗

商铺没到期被房东强行收回，还能要求继续租吗

案情简介

李某与某商城管理公司（以下简称甲公司）签订了一份《商铺租赁合同》，租期未满。甲公司突然单方面通知解除合同，强行收回了商铺，并将该商铺转租给了张某。李某认为合同有效，甲公司无权单方解除，于是起诉到法院，要求甲公司继续履行租赁合同。张某则表示，自己是通过正常途径租下商铺的，没有过错，不同意搬走。

一审法院支持了李某的诉求，判决甲公司继续履行合同。但甲公司不服，上诉到二审法院。二审法院审理后认为，虽然甲公司与李某的合同合法有效，但甲公司已经将商铺租给了善意的张某，且张某也正在履行合同，如果强行要求甲公司继续履行与李某的合同，会导致甲公司对张某违约，对张某不公平。最终，二审法院撤销了一审判决，驳回了李某的诉讼请求。

法院怎么判

一审法院判决甲公司继续履行与李某的《商铺租赁合同》。但二审法院撤销了一审判决，驳回了李某的诉讼请求。二审法院的核心理由是：虽然甲公司的单方解约行为违约，但商铺已出租给善意第三人张某，且张某不同意解除合同。如果强行要求甲公司继续履行与李某的合同，会损害张某的合法权益，违背公平原则和鼓励交易的法律精神。因此，李某要求继续履行合同的主张无法获得支持。

律师解读

这个案例涉及一个常见问题：房屋租赁合同未到期，房东强行收回并转租给善意第三人，原租客还能否要求继续租住？根据法律规定，合同合法有效，双方都应遵守。房东单方解除合同没有依据，属于违约，原租客有权要求继续履行。但司法实践中，如果房屋已经实际交付给善意第三方，且第三方已经投入经营或使用，法院出于保护交易安全和公平原则，通常不会支持原租客要求“继续履行”的主张。

遇到这种情况，原租客虽然无法要求房东继续履行合同，但可以依据《民法典》的规定，要求房东承担违约赔偿责任。比如，要求房东退还押金、赔偿装修损失、搬迁费用以及因违约造成的预期经营损失等。本案中，李某的诉讼请求方向错误，导致败诉。正确的做法是，在房东违约后，及时收集证据，主张赔偿损失，而不是坚持要求“继续租”。

王德林律师提示：

如果您是商铺租客，遇到房东强行收房，不要只想着“我就要继续租”，这可能在法律上很难实现。正确的做法是：第一时间固定证据（如合同、收房通知、现场照片、转账记录等），然后尽快起诉，要求房东承担违约赔偿责任，包括装修损失、搬迁费用、经营损失等。在文山地区，处理此类纠纷时，建议咨询专业律师，根据实际情况选择最有利的诉讼策略，避免走弯路。

来源：《民事审判指导与参考》总第39辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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