出租人强行把商铺租给别人，原租客还能继续租吗

出租人强行把商铺租给别人，原租客还能继续租吗

案情简介

2007年5月，某公司与李某某签订了一份商铺租赁合同，约定李某某租用某公司的一个商铺，租期从2007年6月到2009年5月，每月租金2万元。合同没有约定某公司可以单方解除合同。2007年12月，因为李某某的员工没有按商场规定统一着装，双方发生争执。某公司当天就通知李某某解除合同，要求他5天内搬走。李某某不同意，表示愿意继续租并保证遵守规定。但某公司还是在12月10日强行清空了李某某的摊位，并贴出招租公告。12月15日，某公司与张某某签订了同样的商铺租赁合同，租期从2007年12月到2009年12月，租金也是每月2万元。李某某于是起诉某公司，要求继续履行原来的租赁合同。

法院怎么判

法院审理后认为，某公司单方面解除合同没有依据，属于违约行为。但张某某已经善意地租下了这个商铺，并且实际开始使用，李某某不能再要求某公司继续履行原来的合同。法院最终没有支持李某某要求继续租用的请求，但告诉他可以另外起诉某公司，要求赔偿因违约造成的损失。

律师解读

这个案例告诉我们，房东违约把房子租给别人后，原租客不一定能要回房子。法律上有个原则叫"保护善意第三人"，就是说如果新租客不知道房东违约，还付了租金、实际使用了房子，法律会优先保护新租客的稳定租赁关系。

原租客在这种情况下，虽然不能要求继续租房子，但可以要求房东赔偿损失，比如搬家费、临时找房的差价、甚至生意上的损失。所以，遇到房东违约，不要只盯着"要回房子"，算清楚损失、索赔可能更实际。

另外，签租赁合同时，最好约定好违约条款，比如房东违约要赔多少违约金，这样万一出事，维权更有依据。

王德林律师提示：

租房时如果房东强行赶人，别慌，先收集证据，比如合同、通知、聊天记录等。然后尽快找律师评估损失，起诉索赔。在文山地区，这类纠纷常见于商铺租赁，建议租客在签约时保留好押金收据和付款凭证，以防万一。

来源：《民事审判指导与参考》总第39辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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