延迟付款后双方继续办过户，还能解除合同吗

延迟付款后双方继续办过户，还能解除合同吗

案情简介

2004年2月，大鹏公司与广发公司签订了一份土地转让合同，约定广发公司分期支付3000多万元土地转让款。合同还约定，如果广发公司因资金问题导致大鹏公司在合同签订后30天内无法办理土地过户，或者广发公司未按时支付滞纳金或余款逾期60天，大鹏公司有权解除合同。

实际履行中，广发公司有300万元迟延了6天才支付，但大鹏公司当时没有提出异议，双方还一起到郑州市国土资源局申请办理土地过户。此后，广发公司又有两笔共2000万元的付款延期了，大鹏公司单方面撤回过户申请并发出解除合同通知。广发公司则认为，大鹏公司没有按约定时间完成土地过户登记，也构成了违约。

法院怎么判

最高人民法院审理后认为，大鹏公司无权解除合同。理由有三点：第一，广发公司迟延支付300万元后，双方共同申请土地过户的行为，表明大鹏公司已经放弃了以此为由解除合同的权利，转而选择继续履行；第二，合同中关于“逾期60天”的约定，实际上是大鹏公司给广发公司设定的付款宽限期，大鹏公司在宽限期未届满前单方撤回过户申请并发出解除通知，不能产生法律效力；第三，大鹏公司自己也没有按约定时间完成土地过户登记，同样构成违约，不能以此为由要求解除合同。

律师解读

这个案例告诉我们两个重要的法律道理。第一，合同一方在对方出现违约后，如果选择继续履行合同（比如接受付款、共同办理过户），就相当于放弃了以该次违约为由解除合同的权利。事后不能“翻旧账”再要求解除。第二，合同中约定的“宽限期”对双方都有约束力。在宽限期结束前，守约方不能单方面解除合同，否则可能构成违约。

另外，本案中法院还指出，合同义务的履行有先后顺序。大鹏公司应当先完成土地过户登记，然后广发公司才需要支付后续款项。大鹏公司自己没有先履行义务，反而要求对方付款，对方有权行使“先履行抗辩权”拒绝付款。这个逻辑在买卖合同、建设工程合同等很多合同中都有适用，值得注意。

王德林律师提示：

遇到对方违约时，不要急着发解除通知。先看看自己有没有违约行为，再确认合同约定的宽限期是否已经届满。如果自己也有义务没履行，或者对方仍在宽限期内，单方面解除合同很可能被法院认定为无效，反而让自己陷入被动。文山地区的朋友如果遇到类似纠纷，建议先咨询专业律师，避免草率行动。

来源：《民事审判指导与参考》总第38辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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