土地使用权转让中一方违约，另一方能否单方撤回过户申请

土地使用权转让中一方违约，另一方能否单方撤回过户申请

案情简介

2004年，某房地产公司（简称大鹏公司）与某开发公司（简称广发公司）签订了一份土地使用权转让合同，约定大鹏公司将其名下位于郑州市的一宗工业用地转让给广发公司，用于开发住宅项目。合同约定，广发公司需代大鹏公司偿还银行贷款500万元，并支付1500万元收益款，大鹏公司则配合办理土地过户手续。

2004年2月，大鹏公司将土地过户所需材料交给广发公司，但材料中缺少建设用地规划许可证。之后，双方多次沟通，广发公司承诺尽快补齐材料，并支付相关款项。然而，到了2004年6月，广发公司未能按时履行代偿贷款和支付收益款的义务。大鹏公司在多次催告无果后，于2004年7月向郑州市国土资源局申请撤回土地过户卷宗，导致过户手续暂停。广发公司随后出具承诺书，表示愿意延期付款，但大鹏公司未明确回应。2004年9月，广发公司取得了建设用地规划许可证，但双方因过户问题发生争议，土地最终未能完成过户。

法院怎么判

最高人民法院在二审中认为，本案的核心争议在于大鹏公司是否有权单方撤回土地过户申请。法院审理后认定，广发公司未按合同约定履行代偿贷款和支付收益款的义务，已构成违约。大鹏公司在广发公司违约后，主动撤回过户申请，属于行使合同履行抗辩权的行为，具有合理性。同时，广发公司虽然后来取得了建设用地规划许可证，但未能证明其已完全履行合同义务，且大鹏公司未明确同意延期付款。因此，法院判决支持大鹏公司撤回过户申请的行为，驳回了广发公司要求继续履行过户手续的诉讼请求。

律师解读

第一，合同履行中的抗辩权如何行使。 根据民法典的规定，一方未履行合同义务时，另一方有权拒绝履行自己的义务。本案中，广发公司未按时付款，大鹏公司撤回过户申请，正是行使这一权利。需要注意的是，行使抗辩权应当及时通知对方，并保留相关证据，否则可能被认定为违约。

第二，规划许可证的缺失对土地转让的影响。 土地转让中，建设用地规划许可证是办理过户的必备文件。本案中，广发公司在签约时未能提供该证，导致过户延迟，这属于合同履行中的瑕疵。买方在签约前应核实土地权属和规划情况，避免因证件不全引发纠纷。

第三，承诺书的法律效力。 广发公司单方出具承诺书，要求延期付款，但大鹏公司未明确同意。法院认为，这种单方承诺不能改变原合同义务，除非对方接受。因此，在合同履行中，任何变更都应以书面协议为准，避免口头或单方承诺带来的不确定性。

王德林律师提示：

在土地使用权转让这类重大交易中，双方都应当严格按合同约定履行义务。如果一方违约，另一方可以依法行使抗辩权，但要注意保留书面证据。文山地区的企业主在签订类似合同时，建议提前咨询专业律师，审查合同条款和证件材料，避免因细节疏忽导致损失。

来源：《民事审判指导与参考》总第38辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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