工程款拿不到，能用房子抵债吗

工程款拿不到，能用房子抵债吗

案情简介

某建筑公司（以下简称"建筑公司"）为某房地产开发公司（以下简称"开发公司"）承建了一栋商业大厦。工程完工后，开发公司迟迟不付工程款。2003年，双方签订协议，约定如果开发公司在一年内仍不付款，就把大厦的第二层和第十四层以每平方米2500元的价格卖给建筑公司指定的个人张某某，用于抵偿部分工程款。2004年，开发公司又用同样的方式，将大厦的第二层商场以每平方米6500元的价格抵给了另一位个人李某某。双方还为此签订了正式的《商品房买卖合同》，并在房管部门进行了备案登记。然而，约定的期限早已过去，开发公司不仅没付清工程款，连抵债的房产手续也没办完。建筑公司无奈之下起诉到法院，要求确认以房抵债协议有效，并判令开发公司支付剩余工程款及利息，同时请求拍卖大厦并从拍卖款中优先受偿。

开发公司却辩称，这些协议只是抵押担保，不是以房抵债，而且抵债的价格低于成本，损害了其他债权人的利益，协议应属无效。开发公司还认为，建筑公司已经超过了主张工程款优先权的法定期限。

法院怎么判

法院审理后认为，双方签订的以房抵债协议是真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应当认定为有效。开发公司未按约履行付款义务，建筑公司要求其协助办理房产过户手续以抵偿工程款，于法有据。对于剩余工程款，开发公司应当继续支付并承担逾期利息。同时，建筑公司作为施工方，对工程款享有法定的优先受偿权，可以在拍卖该大厦的价款中优先受偿。法院最终支持了建筑公司的核心诉求。

律师解读

这个案例涉及两个关键问题。第一，以房抵债协议是否有效？只要双方自愿、价格合理、不损害他人利益，这样的协议一般会被认定为有效。但要注意，如果抵债价格明显低于市场价，可能会被认定为恶意串通或损害其他债权人利益，从而导致协议无效。第二，施工方的工程款优先受偿权如何主张？根据法律规定，施工方对建设工程的价款享有优先受偿权，但行使该权利的期限是自工程竣工之日或合同约定的竣工之日起六个月内。本案中，由于双方一直处于协商和协议履行过程中，法院认为建筑公司并未超过法定期限。

风险提示：如果您是施工方，在工程款被拖欠时，要尽快与对方签订书面协议，明确以房抵债或其他还款方式，并及时办理相关手续。同时，要注意在法定期限内主张优先受偿权，避免因错过期限而丧失权利。

王德林律师提示：

遇到工程款纠纷，建议您第一时间咨询专业律师，评估是否签订以房抵债协议或直接起诉。在文山地区的建设工程纠纷中，有些当事人因拖延签署书面协议，导致后续维权困难。及时固定证据、明确权利是关键。

来源：《民事审判指导与参考》总第38辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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