签了以房抵债协议，房子就一定是你的吗

签了以房抵债协议，房子就一定是你的吗

案情简介

张某某因某公司欠他钱，双方在2003年签订了一份协议，约定某公司把一套房产折抵债务给张某某，并签了房屋买卖合同。但当时这套房产已经抵押给了银行，张某某也没去办过户。后来，某公司进入破产程序，另一家公司通过合法程序从某公司手里买下了这套房产，并转卖给了刘某某。刘某某付清了房款，还实际住进去了，并且拿到了房产证。张某某发现房子被卖了，就起诉要求确认后一个买卖合同无效，并让某公司给自己办过户。

张某某认为，某公司只是代理人，真正卖房的是另一家公司，而后一个买卖是无效的。另外，张某某还说自己和某公司签了以房抵债协议，某公司就应该无条件给他办过户。但法院查明，张某某在签订购房合同时，把签约日期倒签到了更早的时间，而且某公司破产时，他也没去申报债权。

法院怎么判

一审法院驳回了张某某的全部诉讼请求。张某某不服，上诉到最高人民法院。最高人民法院二审后，维持了原判。法院认为，张某某和某公司签的房屋买卖合同，只是基于债权产生的请求权，不能对抗已经办理了过户登记的刘某某。因为刘某某已经合法取得了房产证，并且实际占有使用房屋，所以张某某要求确认后一个合同无效、给自己办过户的请求，法院不支持。法院特别指出，张某某享有的只是债权，不是物权，不能要求直接拿回房子。

律师解读

第一，以房抵债协议签了，不等于房子就是你的。这个协议只让你有了要求对方过户的债权，而不是直接取得房屋所有权。如果房子被卖给了善意第三人并办了过户，你的债权就无法对抗对方的物权。

第二，买房一定要及时过户。在本案中，张某某签了合同但没办过户，而刘某某不仅付了钱、住了进去，还拿到了房产证。法律上，不动产物权以登记为准，没登记就不能对抗第三人。所以，签了购房合同后，尽快去不动产登记中心办过户，才是保护自己权益的关键。

第三，破产时要及时申报债权。某公司破产时，张某某没去申报债权，这也导致他失去了通过破产程序实现权利的机会。如果对方公司陷入财务危机，一定要主动参与法律程序，否则可能什么都拿不到。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似以房抵债或购房纠纷，建议尽快咨询专业律师。不要以为签了合同就万事大吉，及时办理过户登记才是保护您权益的根本。在文山，很多当事人因为拖延过户吃了大亏，最终钱房两空。如果您有相关法律问题，可以联系我，我会根据您的具体情况提供有针对性的建议。

来源：《民事审判指导与参考》总第38辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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