工程延期交房，拿了合同违约金还能再要租金损失吗

工程延期交房，拿了合同违约金还能再要租金损失吗

案情简介

2000年3月，某房产开发公司与某建筑公司签订了一份建设工程施工合同，约定由建筑公司承建房产公司开发的一个住宅项目。合同明确约定了工程竣工日期和延期交工的违约金标准。然而，在施工过程中，由于多种原因，建筑公司未能按期完工，导致项目延期交付。

房产公司因此向法院起诉，要求建筑公司按照合同约定支付延期交工的违约金。同时，房产公司还提出，由于工程延期，导致其无法按时将房屋出租，产生了租金损失，要求建筑公司按照当地租金标准再赔偿这部分损失。建筑公司则认为，合同约定的违约金已经覆盖了延期造成的损失，不同意额外赔偿租金。

法院怎么判

最高人民法院在审理后认为，施工单位按照合同约定承担的延期交工违约金，其性质属于赔偿性违约金。这意味着，建设单位在依照合同约定取得违约金赔偿后，就已经被视为获得了相应的损失赔偿。因此，房产公司在已经拿到合同违约金的情况下，再以当地租金标准主张额外赔偿金，法院不予支持。最终，法院驳回了房产公司关于租金损失的诉讼请求。

律师解读

第一，合同约定的违约金性质很关键。本案中的违约金属于“赔偿性违约金”，其功能就是弥补守约方因对方违约造成的实际损失。一旦双方在合同中约定了这种违约金，且法院判决支持了违约金，那么法律上就认为守约方的损失已经得到了填补，不能再就同一损失要求额外赔偿。

第二，要区分“赔偿性违约金”和“惩罚性违约金”。实践中，如果合同约定的违约金明显过高，违约方可以申请法院调低；但如果违约金是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，法院通常会尊重合同约定。本案中，房产公司想“双赢”——既拿合同违约金，又要租金损失，这在法律上是不允许的，因为同一损失不能重复获赔。

第三，风险提示：对于建设单位来说，在签订合同时，应当合理评估延期交工可能造成的实际损失，并在合同中明确约定违约金标准。如果约定的违约金过低，可能无法覆盖实际损失；如果过高，又可能被法院调减。最好的做法是，在合同中明确约定违约金的性质以及损失的计算方式，避免事后产生争议。

王德林律师提示：

如果您在建设工程合同履行中遇到延期交工问题，建议您首先仔细审查合同中的违约金条款，明确其性质是赔偿性还是惩罚性。如果合同约定的违约金已经能够覆盖您的实际损失，那么一般不能再主张额外的租金或经营损失。同时，建议您在签约前咨询专业律师，合理设定违约金标准，避免后续纠纷。在文山地区，建设工程合同纠纷较为常见，当事人可以寻求当地专业律师的帮助，提前做好风险防范。

来源：《民事审判指导与参考》总第38辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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