借名买房后房子到底归谁

借名买房后房子到底归谁

案情简介

张某某因为当时没有本地户口，无法以自己的名义购买房屋，于是和好友吴某商量，借用吴某的名义买房。双方在2002年11月签订了一份协议书，明确约定：房子虽然登记在吴某名下，但实际产权归张某某所有，吴某只是名义上的产权人。张某某支付了全部购房款，并持有购房发票原件、吴某名下的贷款存折原件以及吴某的身份证原件。

后来，双方因为房屋归属问题发生争议。吴某声称自己是房屋的真正所有权人，而张某某则认为房屋应当归自己所有。张某某向法院起诉，要求确认自己对房屋享有实际产权。

法院怎么判

法院审理后认为，虽然不动产权属证书上登记的权利人是吴某，但这只是权利的外在表现形式，并不一定与实际权利状况完全一致。张某某提供了充分证据，包括支付全部购房款的发票原件、贷款银行的储蓄存款存折原件、吴某的身份证原件，以及双方签订的协议书。这些证据足以证明购房款是张某某支付的，并且双方明确约定张某某是实际产权人。相比之下，吴某对付款地点、月供数额、付款时间等关键事实都无法明确陈述。最终，法院认定张某某是房屋的真正所有权人，驳回了吴某的主张。

律师解读

第一，不动产权属证书具有推定的证据效力，但并非绝对。根据法律规定，房屋所有权证只是证明权利人享有该不动产物权的初步证据，如果实际权利状况与证书登记不一致，当事人可以提供相反证据来推翻这种推定。本案中，张某某通过协议书和付款凭证成功证明了实际产权归属。

第二，借名买房存在较大法律风险。如果双方没有签订书面协议，或者付款证据不完整，法院可能无法认定借名买房关系，最终只能认定登记在他人名下的房屋归登记人所有，出资人只能向对方主张返还购房款，这属于债权而非物权，风险较高。

第三，主张权利的一方需要承担举证责任。如果某人认为自己是房屋的真正权利人，而房产证上登记的是他人，那么这个人必须提供充分证据来证明。证据越充分，法院认定实际权利人的可能性越大。本案中，张某某提供了协议书、付款凭证等关键证据，才得以胜诉。

王德林律师提示：

借名买房务必签订书面协议，明确双方的权利义务关系，并保留好所有付款凭证、银行转账记录等证据。如果条件允许，尽量以自己名义直接购房，避免因借用他人名义引发纠纷。如果您在文山地区遇到类似问题，可以携带相关材料到律师事务所当面咨询，我们会根据具体情况提供专业法律建议。

来源：《民事审判指导与参考》总第38辑，最高人民法院民事审判第一庭编

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市