房产证上名字不是我，房子还能是我的吗

房产证上名字不是我，房子还能是我的吗

案情简介

张某某因为买房时没有当地户口，就借用朋友吴某的名义购买了一套房屋。购房款全部由张某某支付，房屋也一直由张某某实际居住、出租和收益。2002年，张某某和吴某签订了一份协议书，明确约定：吴某对该房产不具有实际产权和使用权，也不承担任何风险及法律责任；张某某对房产享有实际产权和完全使用权，包括收益权。吴某还当场出具了全权授权书，让张某某自行管理该房产。但房屋所有权证上登记的始终是吴某的名字。

后来，双方因其他纠纷产生矛盾，吴某主张自己是房产证上的权利人，要求张某某腾退房屋。张某某则拿出协议书和付款凭证，坚持自己才是真正的房主。双方争执不下，张某某起诉到法院，请求确认房屋归自己所有。

法院怎么判

法院审理后认为，房屋所有权证只是证明权利人享有该不动产物权的证据，并不是唯一依据。在本案中，张某某提供了充分证据证明所有购房款都是他支付的，而且双方签订的协议书也明确约定吴某不享有实际产权。因此，法院认定张某某才是涉案房屋的真正所有权人，吴某虽然持有房产证，但不是真正的权利人。法院判决支持了张某某的诉讼请求。

律师解读

第一，房产证不等于绝对的所有权。很多人认为房产证上写谁的名字，房子就是谁的，这种看法在大多数情况下没错，但法律上并不绝对。根据《物权法》第17条，不动产权属证书只是权利人享有该物权的证明。如果当事人有充分证据证明房产证记载的权利人不是真正的权利人，法院可以依据证据重新认定所有权归属。

第二，举证责任在谁身上要分清。持有房产证的人不需要证明自己是权利人，法律上已经推定他是。如果其他人主张自己才是真正权利人，就必须拿出证据来推翻这个推定。比如本案中的张某某，他需要提供购房款支付凭证、协议书、授权委托书等证据，证明自己实际出资并实际控制房屋。这个举证责任不能颠倒，否则任何人都可以随意挑战房产证的公信力。

第三，借名买房存在较大风险。本案中张某某虽然赢了官司，但如果他当初没有保留付款凭证和协议书，结果可能完全相反。借名买房时，实际出资人和登记权利人不是同一人，一旦登记人反悔或出现债务纠纷，实际出资人可能面临房产被查封、拍卖的风险。建议尽量签订书面协议，并保留好所有付款记录和沟通凭证。

王德林律师提示：

如果您也遇到类似情况，比如借名买房、夫妻共同房产只登记在一方名下、继承房产未及时过户等，不要只盯着房产证上的名字。收集好购房合同、付款凭证、聊天记录、证人证言等证据，必要时可以起诉确认所有权。文山地区的居民如有相关疑问，欢迎联系我当面咨询，我会根据您的具体情况提供专业建议。

来源：《民事审判指导与参考》总第38辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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