借名买房，房子到底归谁

借名买房，房子到底归谁

案情简介

2002年，郑某想购买位于某市的两套底商房屋，但因为一些原因，他决定委托朋友吴某以自己的名义去和开发商签订购房合同。两人私下签了一份协议书，约定由郑某支付全部购房款和银行月供，吴某只是名义上的买家。之后，郑某按约支付了房款，房屋也登记在吴某名下。

几年后，郑某要求吴某将房屋过户回自己名下，但吴某反悔了，声称协议书无效，自己才是合法产权人。郑某无奈之下，将吴某告上法庭，请求法院确认房屋归自己所有。

法院怎么判

一审法院判决支持了郑某的请求，确认房屋归郑某所有。吴某不服，上诉到二审法院，但二审法院驳回了上诉，维持原判。法院认为，虽然房屋登记在吴某名下，但郑某提供的协议书、购房发票等证据，足以证明吴某只是受郑某委托购买的房屋，郑某才是真正的权利人。根据物权真实权利优先保护的原则，郑某有权要求吴某将房屋过户回来。

律师解读

这个案例涉及一个常见的问题：借名买房，房子到底算谁的？从法律上看，房屋登记在谁名下，谁就被推定为所有权人，这叫“法律物权”。但如果双方有明确的借名协议，并且实际出资人能够证明自己支付了房款，那么实际出资人就拥有“事实物权”。

法院在审理时会重点审查两点：一是借名协议是否真实有效；二是实际出资人是否履行了付款义务。如果这两点都能证明，法律会优先保护事实物权，而不是单纯看房产证上的名字。本案中，吴某虽然持有房产证，但郑某的证据链完整，所以法院支持了郑某。

需要提醒的是，借名买房存在较大风险，比如名义产权人可能擅自出售房屋，或者因债务问题导致房屋被查封。因此，借名买房时一定要签订书面协议，并保留好付款凭证。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似借名买房纠纷，建议尽快收集好协议书、转账记录、聊天记录等证据，必要时咨询专业律师。借名买房看似简单，但一旦出现纠纷，维权成本较高。提前做好法律防范，才能避免“房财两空”。

来源：《民事审判指导与参考》总第38辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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