借名买房到底算谁的

借名买房到底算谁的

案情简介

张某某与吴某某签订了一份协议书，约定由张某某借用吴某某的名义购买某市后广平胡同国英绿景公寓的两套底商房屋。协议明确写明，实际购房付款人为张某某，吴某某对房屋不享有实际产权和使用权，也不得就该房产向张某某主张任何权利。

然而，房屋购买后，产权证却登记在吴某某名下。吴某某后来反悔，认为自己签订了购房合同、支付了房款并取得了产权证书，房屋应当归自己所有。双方因此产生纠纷，张某某起诉到法院，要求确认房屋归自己所有。吴某某则主张，根据物权法规定，不动产物权经依法登记发生效力，自己已经取得产权，双方之间的纠纷只是债务纠纷，不能对抗产权登记。

法院怎么判

法院经过审理，最终判决支持了张某某的诉讼请求，确认这两套底商房屋归张某某所有。法院认为，虽然房屋产权证上登记的是吴某某的名字，但这只是权利的外在表现形式，并不能直接决定实体法律关系的存在。根据双方签订的协议书以及实际付款情况，可以认定张某某才是真正的购房人和所有权人。吴某某虽然持有产权证，但无法提供证据证明自己实际支付了房款和银行月供，因此不能对抗张某某的实体权利。

律师解读

这个案例涉及一个常见但容易引发纠纷的问题：借名买房。很多人因为限购、贷款资格等原因，借用他人名义购买房屋，但事后名义上的登记人反悔，导致实际出资人权益受损。这个案例告诉我们，借名买房的核心在于双方是否有明确的书面协议，以及实际出资人能否证明自己支付了购房款。

法院在审理此类案件时，会重点审查双方协议的真实性和实际出资情况。如果协议内容清晰、真实，且实际出资人能够提供付款凭证、银行流水等证据，即使产权证登记在他人名下，法院也可能支持实际出资人的所有权主张。但需要注意的是，借名买房本身存在一定风险，比如名义登记人将房屋出售、抵押，或者因自身债务导致房屋被法院查封等，实际出资人可能面临维权困难。

王德林律师提示：

如果您准备或已经通过借名买房的方式购房，建议务必签订书面协议，明确双方权利义务，并保留好所有付款凭证、银行流水等证据，以防日后产生纠纷。在文山地区，类似案件并不少见，建议提前咨询专业律师，评估法律风险，避免陷入被动局面。

来源：《民事审判指导与参考》总第38辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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