借名买房协议是否有效，房产到底归谁

借名买房协议是否有效，房产到底归谁

案情简介

2000年，张某某因尚未取得某市户口，无法以自己的名义购房，便与朋友吴某签订了一份协议书，约定由张某某出资，以吴某的名义购买某开发公司开发的两套底商房屋，总价款770多万元。协议明确写明，该房产实际归张某某所有，吴某不享有任何产权和使用权，也不得擅自处置房产。同日，吴某还出具了全权授权书，让张某某自行管理、出租和收益。购房后，张某某支付了全部购房款，并持有付款发票原件、贷款存折原件（户名为吴某）以及吴某的身份证原件，每月按时偿还银行贷款。2007年，某市房屋管理局将房产证办到了吴某名下。此后双方因产权归属发生争议，张某某起诉至法院，要求确认房屋归自己所有。

法院怎么判

法院经审理认为，虽然不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但本案中，张某某与吴某之间的借名买房协议是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。张某某持有全部购房付款发票原件、贷款存折原件及吴某的身份证原件，且能清晰陈述付款细节，而吴某对付款情况一无所知。法院最终判决确认该两套底商房屋的实际产权归张某某所有，吴某应当协助办理产权变更登记手续。

律师解读

第一，借名买房协议在司法实践中并非当然无效。只要协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体或第三人利益，法院通常会认定其有效。本案中，张某某与吴某的协议明确约定了实际出资人和产权归属，且双方均按约履行，因此协议得到法院支持。

第二，实际出资人需要充分证明自己的出资行为和实际管理使用情况。本案中，张某某持有购房发票原件、贷款存折原件、吴某身份证原件等关键证据，并能准确陈述付款细节，这些是胜诉的关键。相反，吴某对付款情况完全不清楚，这大大削弱了其主张。

第三，借名买房存在较大风险。比如，名义产权人可能擅自将房产出售、抵押，或者因自身债务导致房产被法院查封。因此，建议实际出资人务必签订书面协议，并保留好所有付款凭证、管理使用记录，必要时可办理抵押登记以防范风险。

王德林律师提示：

如果您正在考虑借名买房，或者已经遇到类似纠纷，请务必保留好所有书面协议、付款凭证和实际管理使用的证据。在文山地区，这类案件处理时，法院会重点审查实际出资和真实意思表示。建议提前咨询专业律师，避免因证据不足导致权益受损。

来源：《民事审判指导与参考》总第38辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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