房屋买卖中备案价低于实际成交价，承租人能否主张优先购买权

房屋买卖中备案价低于实际成交价，承租人能否主张优先购买权

案情简介

张某某承租了李某某的一套房屋用于经营。后来李某某决定将该房屋出售，并与王某某签订了房屋买卖合同，实际成交价格为123万元。但为了少交税费，双方在房产交易中心备案的合同价格仅为66.2万元。张某某得知房屋被卖后，认为自己作为承租人享有优先购买权，要求按照备案合同价格66.2万元购买该房屋。李某某和王某某则主张应按实际成交价格123万元来认定购买条件。

双方争执不下，张某某将李某某告上法庭，要求确认其优先购买权被侵犯，并要求按备案价格购买房屋。本案的核心争议在于：在备案合同价格与实际交易价格不一致的情况下，承租人优先购买权中的"同等条件"应当以哪个价格为准。

法院怎么判

法院最终认定，应当以实际交易价格123万元作为认定同等条件的依据，驳回了张某某按66.2万元购买房屋的诉讼请求。法院认为，承租人优先购买权的核心是"同等条件"，而同等条件主要是指价格条件，且必须是出卖人的真实意思表示。本案中，备案合同价格66.2万元并非李某某和王某某的真实交易价格，而是双方为规避税费而虚报的价格，不能作为认定同等条件的依据。实际成交价格123万元才是双方真实意思的体现，因此张某某如果要行使优先购买权，必须以123万元的价格购买房屋。

律师解读

第一，承租人优先购买权中的"同等条件"主要指价格条件，且必须是真实的交易价格。实践中，一些买卖双方为了少交税费，会签订一份低价备案合同，但这不代表真实的交易价格。法律保护的是真实意思表示，虚假的备案价格不能作为认定同等条件的依据。

第二，备案合同价格虽然具有公示效力，但如果该价格是当事人为避税而故意约定的，其实质是以合法形式掩盖非法目的，损害了国家税收利益。法院在处理优先购买权纠纷时，不会支持以虚假价格来主张权利，否则反而会纵容避税行为。

第三，对于承租人而言，如果出租人出售房屋，应当及时了解真实的交易价格。如果发现备案价格与实际价格不一致，不能简单地以备案价格主张优先购买权，而应以实际成交价格为基础，否则可能面临败诉风险。

王德林律师提示：

在房屋租赁和买卖过程中，无论是出租人、承租人还是买受人，都应当以真实价格进行交易，避免签订"阴阳合同"来规避税费，否则不仅可能导致优先购买权纠纷，还可能面临税务机关的处罚。如果您在文山地区遇到类似问题，建议咨询专业律师，了解如何合法维护自身权益。

来源：《民事审判指导与参考》总第38辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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