承租人明知房屋要卖却没买，还能主张优先购买权吗

承租人明知房屋要卖却没买，还能主张优先购买权吗

案情简介

高某通过中介看上了一套房子，当时中介报价111.5万元。高某觉得价格太高，没有购买，而是与房主李某签订了《房屋租赁合同》，租下了这套房子。后来，李某以123万元的价格将房子卖给了张某，并办理了相关手续。高某得知后认为，李某卖房时没有通知自己，侵犯了自己的优先购买权，于是起诉到法院，要求确认李某与张某的买卖契约无效，并允许自己以66.2万元的价格购买这套房子。高某的依据是，房屋买卖的备案价格是66.2万元，他认为这个价格才是公平的同等条件。

李某和张某则辩称，卖房前已经通知过高某，而且实际成交价是123万元，高某要求的66.2万元根本不是真实交易价格。一审法院驳回了高某的全部诉讼请求，高某不服，提起上诉。

法院怎么判

二审法院审理后认为，高某在租房前就已经知道房子要卖，只是嫌贵才没买，这说明李某已经履行了通知义务。而且，李某和张某之间的实际交易价格是123万元，有合同和付款凭证为证，高某要求以备案价格66.2万元作为同等条件购买，没有事实依据。法院最终判决驳回上诉，维持原判，认定李某卖房没有侵犯高某的优先购买权。

律师解读

这个案子的核心是承租人优先购买权的两个关键点：一是出租人是否履行了通知义务，二是承租人是否愿意在同等条件下购买。本案中，高某在看房时就知道了房屋的报价，这已经构成了事实上的通知。他因为价格高没买，后来就不能再以其他价格主张优先购买权。

所谓"同等条件"，指的是实际交易的价格、付款方式等核心条件，而不是备案价或评估价。备案价可能为了避税而做低，不能代表真实交易。承租人如果想行使优先购买权，必须在出租人通知后的合理期限内，以实际成交价等条件明确表示购买意愿，否则权利就丧失了。

风险提示在于：承租人租房时，如果知道房子要卖，最好书面确认是否购买，以免日后扯皮。出租人卖房时，也应当书面通知承租人，并保留证据，避免被诉侵权。

王德林律师提示：

如果你在文山地区租房，发现房东要卖房，一定要在收到通知后尽快书面表态是否购买，不要以为拖一拖就能捡便宜。同等条件是指实际成交价，不是随便报个低价就能主张权利。建议在租房合同中明确约定优先购买权的行使方式，避免纠纷。

来源：《民事审判指导与参考》总第38辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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