承租人能否以备案合同价格主张优先购买权

承租人能否以备案合同价格主张优先购买权

案情简介

2007年8月，房主李某委托中介出售一套自有房屋，挂牌价为111.5万元。租客高某看房后觉得价格太高，提出先租下来。李某同意暂时出租，双方签订了为期三年的《房屋租赁合同》。2007年10月，另一买家张某看中该房，李某与张某以实际交易价格123万元（含车库）签订了《房产认购合同》。为避税，双方在房产交易中心备案时又签订了一份《房地产买卖契约》，将合同价款写成66.2万元，并按此金额缴纳契税。

租客高某得知此事后，认为李某和张某侵犯了其作为承租人的优先购买权，向法院起诉，要求确认李某与张某之间的购房协议无效，并主张自己愿意以66.2万元的价格购买该房屋。

法院怎么判

一审法院审理后认为，高某与李某的租赁合同合法有效，李某在出售房屋时已履行了告知义务，并未侵犯高某的优先购买权。因此，法院驳回了高某的全部诉讼请求，包括要求确认买卖合同无效和以66.2万元价格购买房屋的主张。法院的核心理由是：承租人主张优先购买权时，必须接受与第三方相同的交易条件，而本案中实际交易价格是123万元，并非备案合同中的66.2万元。

律师解读

这个案例告诉我们一个重要的法律规则：承租人行使优先购买权时，必须按照"同等条件"来主张，这个"同等条件"指的是买卖双方真实达成的交易条件，而不是为了避税而备案的虚假价格。备案合同价格如果与实际交易价格不符，不能作为优先购买权的依据。

具体来说，有两点值得注意：第一，房东在卖房时，只要在合理期限内通知了承租人，承租人就有权以实际交易价格购买房屋，但必须接受与买家一样的条件，包括价格、付款方式等。第二，如果房东和买家为了避税而签订"阴阳合同"，实际交易价格高于备案价格，承租人不能钻空子，要求以备案的低价购买房屋，否则就违背了"同等条件"的公平原则。这类行为本身还涉及税务问题，风险较大。

王德林律师提示：

如果您是承租人，想行使优先购买权，一定要搞清楚房东与第三方实际成交的价格和条件，不能只看备案合同。建议您在租房时就与房东明确约定，如果出售房屋需提前书面通知您，并保留好相关证据。如果您在文山地区遇到类似纠纷，可以咨询专业律师，避免因误解法律而白白打官司。

来源：《民事审判指导与参考》总第38辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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