中标后大幅让利承诺是否有效

中标后大幅让利承诺是否有效

案情简介

某房地产开发公司（以下简称“某公司”）开发建设一个商品房项目，按规定进行了公开招标。某建筑公司（以下简称“某建筑公司”）以合理低价中标，双方签订了《建设工程施工合同》。然而，合同签订后不久，某建筑公司为了争取项目或讨好某公司，又单独出具了一份《让利承诺书》，承诺在合同价款基础上再大幅让利，比如降低工程款总额或给予额外折扣。某公司欣然接受，但后来因工程款结算发生纠纷，某建筑公司主张这份让利承诺有效，要求按承诺结算，而某公司则坚持按原中标合同执行。

这个案例的焦点在于：中标合同已经依法签订，事后又作出的让利承诺，到底有没有法律效力？这关系到建设工程领域的“黑白合同”问题，也就是一份公开的“白合同”和一份私下约定的“黑合同”并存，容易引发纠纷。

法院怎么判

法院审理后认为，某建筑公司出具的《让利承诺书》是对工程价款的实质性变更，违反了《中华人民共和国招标投标法》第46条关于招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议的规定。根据最高人民法院《关于审理建设施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第21条，这种让利承诺应认定为无效。因此，法院不支持某建筑公司按让利承诺结算的主张，要求双方仍按原中标合同履行。

核心理由是：招投标活动必须公开、公平、公正，中标合同是保护各方利益和工程质量的基础。如果允许随意变更，会损害其他投标人权益，危及工程质量，甚至引发建筑市场诚信危机。

律师解读

第一，中标合同是“铁律”，不能随意改动。建设工程招投标中标合同因其公开、公平、公正的特点，被视为一份公平合理的合同。它不仅是双方权益的保障，更是工程质量的生命线。根据《招标投标法》第46条，招标人和中标人必须按照招标文件和中标人的投标文件订立合同，不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。所谓“实质性内容”，主要包括工程价款、工程期限、工程质量等。本案中，某建筑公司的大幅让利承诺直接改变了工程价款，所以被认定无效。

第二，让利承诺可能损害公共利益。商品房开发虽然属于商业行为，但工程质量涉及广大购房者的生命财产安全，事关公共利益。根据建设部《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》第3条，施工单项合同估算价在200万元以上或项目总投资在3000万元以上的工程必须招标。当前大部分房屋建筑施工单价都在200万元以上，所以招投标是常态。中标合同中的价款应当是合理低价，高于成本，保证承包人有正常利润，从而保障工程质量。如果允许中标后大幅让利，承包人可能为了压缩成本而偷工减料，最终危及工程质量，损害购房者利益。

第三，规范建筑市场需要坚守诚信。当前“黑白合同”、转包、违法分包等现象普遍，严重干扰了建筑市场秩序。最高人民法院民一庭与住房和城乡建设部建筑市场监理司交换意见时一致认为，必须提升中标合同效力，建立招投标中标合同强制备案制度，任何与中标合同实质内容相背离的形式，法律都不予保护。对于建筑企业来说，中标后不要试图通过让利承诺来“讨好”发包方，这种行为不仅无效，还可能引发法律风险。对于发包方来说，也应尊重招投标程序，避免要求或接受这类承诺。

王德林律师提示：

建设工程纠纷中，“黑白合同”问题常见且复杂。如果您在文山地区遇到类似问题，建议在签订合同时严格遵循招投标程序，避免私下签订背离中标合同的协议。一旦发生纠纷，及时咨询专业律师，以维护自身合法权益。

来源：《民事审判指导与参考》总第38辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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