欠付少量租金能否成为解除合同的理由

欠付少量租金能否成为解除合同的理由

案情简介

某公司将一处商厦的房产租赁给另一家公司用于商业经营，双方签订了租赁合同。按照合同约定，承租方需要预付1.24亿元的租金。合同履行过程中，承租方实际支付了大部分租金，但仍欠付约1119万元的租金，同时还有一些其他小问题，比如未按时投保、更换了部分百货品牌。出租方认为承租方严重违约，于是发了一份解除合同的通知，要求终止租赁关系。但承租方不同意，认为自己的违约行为并不严重，合同应该继续履行，双方因此闹上了法庭。

法院怎么判

最高人民法院在二审中认定，承租方虽然欠付了部分租金，但欠付金额仅占应付总租金的9%，主要付款义务已经履行完毕，其他违约行为也没有导致出租方无法实现合同目的。因此，出租方解除合同的通知不发生法律效力，双方租赁合同应当继续履行。同时，承租方需要支付欠付的租金，并按照人民银行逾期贷款利率承担相应的利息。

律师解读

这个案例的核心问题在于：什么程度的违约才能让一方有权解除合同？根据合同法的规定，只有违约行为严重到致使合同目的无法实现，也就是构成根本性违约时，守约方才能行使解除权。本案中，承租方支付了91%的租金，出租方已经收到了大部分资金并完成了房屋建设，合同的主要目的并没有落空。因此，法院不支持出租方的解除请求。

另一个值得注意的细节是，法律并没有明确规定欠付租金的比例或数额达到多少就可以解除合同，实践中需要结合具体案情来判断。一般来说，如果违约行为只是小部分未履行，且不影响合同整体推进，法院倾向于维护合同稳定性，要求继续履行而非解除。对于出租方来说，如果遇到承租方欠付租金，应当先催告，给合理期限，不要轻易发解除通知，否则可能面临解除无效甚至反被追责的风险。

王德林律师提示：

在签订和履行租赁合同时，双方都应当注意违约行为的程度。如果一方仅欠付少量租金，另一方直接发解除通知，很可能得不到法院支持。建议当事人在合同中明确约定解除条件，比如欠付租金达到一定比例或期限，这样更有保障。如果您在文山地区遇到类似合同纠纷，可以咨询专业律师，避免因解除不当造成更大损失。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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