租赁合同变更后，多付的租金能算作预付租金吗

租赁合同变更后，多付的租金能算作预付租金吗

案情简介

某商业公司（以下简称“甲公司”）与某地产公司（以下简称“乙公司”）签订了一份《商厦商业经营房产租赁合同》，约定由甲公司租赁乙公司名下商厦的部分房产，并预付1.24亿元租金。后来，甲公司与案外公司（以下简称“丙公司”）协商，将租赁面积增加了约8000平方米，丙公司为此追加了2500万元租金，并提前支付给了乙公司。这笔2500万元款项在合同中明确表述为“就增加的8000平方米租赁面积追加的租金”，并未约定纳入原先的1.24亿元预付租金范围。

之后，甲公司的合同权利义务被移转给了另一家公司（以下简称“丁公司”）。丁公司接手后，认为这笔2500万元应属于原合同约定的预付租金的一部分，并试图用这笔钱来抵扣自己拖欠的租金。乙公司则不同意，认为这笔钱是丙公司为新增面积支付的独立租金，不属于原合同约定的预付租金。双方因此产生纠纷，诉至法院。

法院怎么判

最高人民法院经审理认为，根据合同约定，这笔2500万元是丙公司就增加的8000平方米租赁面积预付的租金，并非《商厦商业经营房产租赁合同》中约定的1.24亿元预付租金的组成部分。丁公司主张将其认定为原合同预付租金，缺乏事实依据，法院不予支持。同时，合同中关于迟延支付预付租金的违约金条款，因双方未设立共管账户，适用前提不存在，乙公司要求丁公司按每日10万元支付违约金的请求也被驳回。最终，法院维持了一审判决，认定丁公司应按照中国人民银行逾期贷款利率支付拖欠租金的利息。

律师解读

这个案例的核心在于合同变更后的款项性质认定问题。首先，合同中明确约定了2500万元是“追加租金”而非“预付租金”，法院严格依据文义解释，认定这笔钱独立于原合同，不能随意混同。其次，合同履行中，如果双方未按约定方式操作（比如未设立共管账户），则不能要求对方承担相应的违约责任。最后，本案提醒我们，在商业租赁中，任何合同变更都要书面明确约定，特别是款项的性质、用途和归属，避免事后产生争议。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似的租赁合同纠纷，建议在签订或变更合同时，务必请专业律师审核条款，明确每笔款项的性质和支付条件。保留好所有书面协议、付款凭证和沟通记录，以备维权时使用。尤其是在涉及大额预付租金时，更要谨慎约定违约责任和抵扣方式，避免因约定不明导致损失。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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