拖欠预付租金能否成为解除合同的理由

拖欠预付租金能否成为解除合同的理由

案情简介

2003年，某商业公司（化名“茂业公司”）与某房地产公司（化名“鑫隆达公司”）签订租赁合同，承租一处大型商厦用于经营。合同约定，茂业公司需预付一笔租金，从商场正式开业日（2004年10月1日）起，这笔预付款开始逐月抵扣应付租金。然而，在实际履行中，茂业公司未按时全额支付预付租金，累计拖欠约1119.3万元。

鑫隆达公司认为，茂业公司拖欠巨额预付租金，导致自己资金紧张，无法完成商厦后续建设，也影响了出租获取收益，合同目的已无法实现，于是起诉要求解除合同，并索要房屋占用费和违约金。茂业公司则辩称，预付款仍在抵扣期内，并未导致建设停滞，不同意解除合同。

法院怎么判

最高人民法院经审理认为，茂业公司拖欠的1119.3万元预付租金，并未导致鑫隆达公司无法完成商厦建设，也没有影响其出租获取收益。鑫隆达公司以“合同目的无法实现”为由要求解除合同，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。同时，在合同继续履行的情况下，鑫隆达公司索要房屋占用费和解除合同的违约金，也没有依据，法院同样驳回。

律师解读

第一，解除合同的门槛较高。根据《民法典》，只有一方违约导致“合同目的无法实现”（即根本违约），守约方才能单方解除合同。本案中，拖欠预付租金属于违约，但并未直接造成商厦无法建设或出租，因此不构成根本违约。

第二，预付租金的抵扣方式很重要。合同明确约定预付款从开业日起逐月抵扣，意味着这笔钱只是“提前支付”而非“额外欠款”，只要抵扣尚未完成，就不能简单认定拖欠已造成严重后果。

第三，证据和举证责任不容忽视。鑫隆达公司曾主张茂业公司提供的部分付款凭证是复印件，但法院查明原件已质证，故未采信其主张。这提醒大家，打官司时证据原件必须妥善保管，否则可能影响案件结果。

王德林律师提示：

如果您在租赁或商业合作中遇到对方拖欠款项，不要轻易认为可以解除合同。先评估违约是否真的让合作目的无法实现，否则可能面临败诉风险。在文山地区，类似纠纷常见于商铺租赁，建议签约时明确租金抵扣方式，并保留好付款和催收证据。如有疑问，可咨询专业律师，避免盲目诉讼。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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