租赁合同有效期间，出租方能否要求返还房屋并索要占用费

租赁合同有效期间，出租方能否要求返还房屋并索要占用费

案情简介

某商贸公司（化名）与某开发公司（化名）签订了一份商场租赁合同，约定由商贸公司承租开发公司名下的一处商场用于经营。合同签订后，商贸公司按照约定进场经营，并陆续支付了部分租金和物业管理费。但后来双方因工程款、水电费等款项的结算问题产生争议，商贸公司开始拖欠部分租金和物业管理费。

开发公司认为商贸公司违约，不仅要求解除合同、返还房屋，还要求商贸公司支付拖欠的租金、物业管理费以及房屋占用损失等费用。商贸公司则主张租赁合同应继续履行，并反诉要求开发公司返还其多付的款项。

法院怎么判

最高人民法院经审理认为，本案租赁合同合法有效，且双方在诉讼中没有解除合同的明确意思表示，因此合同应当继续履行。基于有效的租赁合同，商贸公司有权继续使用租赁房屋，开发公司要求返还房屋并索要房屋占用损失的主张缺乏依据，不予支持。

对于物业管理费，法院认定商贸公司应当按照合同约定支付，自商场开幕日（2004年10月1日）起算至开发公司提起反诉的2006年9月止，共计204万元。由于合同未约定滞纳金标准，开发公司主张按日万分之二点一计算，低于当地物业管理条例规定的千分之三标准，法院予以支持。对于开发公司主张的代付水电费和罚款，法院认为属于不当得利或无因管理纠纷，不属于本案审理范围，需另案处理。

律师解读

第一，租赁合同有效且双方未明确解除，承租方就有权继续使用房屋，出租方不能以对方拖欠租金为由直接要求返还房屋并索要占用费。正确的做法是依据合同追究承租方的租金违约责任，而不是主张房屋占用损失。

第二，物业管理费的支付义务是独立的，不能以其他款项未结清为由拒绝支付。即使工程款、水电费等存在争议，承租方仍需按时缴纳物业管理费，否则将面临逾期滞纳金的风险。

第三，代付水电费、罚款等费用在法律性质上可能属于不当得利或无因管理，与租赁合同纠纷不是同一法律关系，法院通常不会合并审理。当事人需要另案主张，增加了维权成本和时间。

王德林律师提示：

在租赁合同履行过程中，双方应当严格按约履行各自的义务。如果发生争议，建议及时固定证据，通过书面函件等方式明确主张权利，避免因法律关系混乱导致维权困难。在文山地区，类似纠纷中法院通常也会严格审查合同效力及履行情况，建议当事人尽早咨询专业律师，厘清权利义务关系。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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