租赁合同面积与实测不符怎么办

租赁合同面积与实测不符怎么办

案情简介

某房地产开发公司（以下简称开发商）开发了一栋商业大厦，并取得了预售预租许可证。2003年，开发商与一家商业集团公司（以下简称承租方）签订了《商厦商业经营房产租赁合同》，约定将大厦地下二层至地上八层共十层房产出租给承租方经营商场，合同载明租赁面积约为42,000平方米，具体面积以房产测绘部门的测量结果为准，并约定面积实行“多不退、少不补”的包干原则。

合同签订后，承租方及其关联公司陆续向开发商支付了租金，包括2003年12月支付2000万元、2004年1月支付2000万元和500万元。然而，在后续履行过程中，双方对实际租赁面积产生了争议，承租方认为实测面积与合同约定面积存在差异，导致租金计算基础出现问题，从而引发纠纷。

法院怎么判

最高人民法院在二审中认为，本案的核心在于租赁合同中对面积的约定以及“多不退、少不补”条款的效力。法院查明，合同明确约定以测绘部门实测结果为准，且面积包干使用，这意味着双方已自愿承担面积误差的风险。因此，无论实测面积与约定面积是否一致，均应按合同约定履行，承租方不能以面积差异为由要求减少租金或主张开发商违约。最终，法院维持了一审判决，驳回了承租方的相关诉求。

律师解读

第一，租赁合同中“多不退、少不补”的条款属于双方真实意思表示，只要不违反法律强制性规定，就具有法律约束力。承租方在签约时应当充分评估面积误差的风险，不能事后反悔。第二，本案提醒大家，合同中的面积约定如果明确以实测为准，那么签约前的图纸面积仅供参考，最终租金计算应以实测结果为准，双方都需接受这一结果。第三，对于商业租赁这类大额合同，建议在签约前就委托专业测绘机构进行预测量，避免因面积争议导致履约困难或诉讼风险。

王德林律师提示：

在签订租赁合同时，特别是商业房产，一定要仔细阅读面积条款和风险分担条款。如果合同中明确约定“多不退、少不补”，就意味着您自愿承担面积误差的后果。建议在签约前实地核查面积，并咨询专业律师。如果您在文山地区遇到类似合同纠纷，可以联系本地律师进行详细分析，避免因合同条款不明确而蒙受损失。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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