承租人欠付租金，出租人能否直接解除合同

承租人欠付租金，出租人能否直接解除合同

案情简介

2010年，某百货公司（化名）与某房地产公司（化名）签订了一份房屋租赁合同，约定由百货公司承租房地产公司位于重庆市解放碑附近的一处商业物业，租期为15年，用于经营百货商场。合同签订后，百货公司开始装修并营业，但自2013年起，因市场环境变化，百货公司经营出现困难，开始陆续拖欠部分租金。截至2015年，百货公司累计欠付租金约120万元，占合同约定总租金的约15%。房地产公司多次催讨未果后，于2015年6月向法院起诉，要求解除租赁合同，并追索欠付租金及违约金。百货公司则反诉，主张房地产公司无权单方解除合同，要求继续履行。

双方争议焦点在于：百货公司欠付租金的行为是否达到足以解除合同的严重程度。房地产公司认为，百货公司长期欠租，已构成根本违约，合同目的无法实现；百货公司则辩称，欠付金额占比较小，且愿意补缴，请求法院维护合同稳定性。

法院怎么判

最高人民法院二审审理后认为，本案中百货公司欠付租金的事实清楚，但欠租金额仅占总租金的15%左右，且欠付时间未超过合同约定的催告期，百货公司也表达了补缴意愿。根据合同法相关规定，合同解除应当以违约行为是否导致合同目的无法实现为标准。结合本案实际情况，百货公司的欠租行为并未达到根本违约的程度，出租人不能仅凭欠付租金就单方解除合同。最终，法院驳回了房地产公司解除合同的诉讼请求，判令百货公司继续履行合同，并限期支付欠付租金及相应违约金。

律师解读

第一，欠付租金不等于必然解除合同。很多出租人以为只要承租人欠租，自己就有权马上解除合同，其实不然。法院会综合考量欠付金额的比例、欠付时间的长短、承租人是否有补缴意愿、合同剩余履行期限等因素，判断是否构成根本违约。本案中，欠付比例仅15%，且承租人愿意补缴，法院就认定合同可以继续履行。

第二，出租人应采取合理催告程序。根据法律规定，即使承租人欠租，出租人也应当先进行催告，给予合理期限补缴。如果未经催告直接起诉解除，可能无法获得支持。建议出租人在合同中明确约定欠租解除的金额比例和期限，避免事后争议。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到房屋租赁纠纷，无论是作为出租人还是承租人，都建议先审查合同条款，明确欠租解除的具体条件。不要轻易以欠租为由强行解除合同，否则可能承担违约责任。遇到此类问题，可以携带合同到律所咨询，我们会结合具体情况帮您分析最优方案。文山地区的商业租赁市场活跃，合同履行中保持沟通、及时催告，往往比直接诉讼更有效率。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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