合同无效后，双方都有过错，损失怎么算

合同无效后，双方都有过错，损失怎么算

案情简介

某房地产公司与某无线电管理办公室签订了一份期房购房合同，约定由房地产公司为无线电办公室建设一栋办公楼。但后来因该合同违反了相关法律规定，被法院认定为无效合同。合同无效后，双方对损失如何承担产生了严重分歧。无线电办公室认为，自己已支付了购房款，房地产公司应当返还本金并支付全部利息，直到实际还清为止。而房地产公司则主张，自己在建设过程中因无线电办公室的原因产生了大量额外损失，包括违章建筑、楼层加高、开山修停车场等费用，这些损失也应由对方承担。

双方互相指责，均认为合同无效是对方造成的。无线电办公室说房地产公司违规操作，房地产公司则称是无线电办公室要求变更设计才导致问题。一审法院判决双方对利息损失各承担一半，但对房地产公司主张的违章建筑等损失，法院认为建筑物尚未拆除，损失未实际发生，告知其可待日后另行起诉。双方均不服，上诉至最高人民法院。

法院怎么判

最高人民法院经审理后认为，导致合同无效，双方均有过错，应当各自承担相应的责任。对于无线电办公室要求返还购房款本金及利息的主张，法院予以支持。关于利息的计算方式，一审判决双方各承担一半是合理的，利息计算至判决生效时止也符合彻底解决纠纷的原则。对于房地产公司主张的损失，法院认定其中因无线电办公室原因造成的楼层和会议室加高损失、开山修停车场损失等，属于实际损失，应由双方按过错比例分担。最终，最高人民法院判决：无线电办公室赔偿房地产公司共计743万余元，二审案件受理费由双方按过错比例分担。

律师解读

第一，合同无效后，双方都有过错的，不能只让一方承担全部损失。根据法律规定，有过错的一方赔偿对方损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。本案中，法院没有简单地把所有损失都推给一方，而是根据每项损失产生的原因，合理划分责任。这提醒我们，在合同纠纷中，不是谁先起诉谁就占理，关键是看证据能否证明对方的过错。

第二，利息属于法定孳息，是实际损失的一部分。很多当事人以为利息只是小钱，不值得主张。但本案中，法院明确支持了利息作为损失由双方分担，而且可以计算到判决生效时。这说明在合同无效的返还纠纷中，利息是必须认真对待的损失项目，不能轻易放弃。

第三，对于尚未实际发生的损失，法院可能暂不支持，但保留另行起诉的权利。本案中，房地产公司主张的违章建筑损失，因建筑物尚未被拆除，损失未实际发生，法院没有直接判决赔偿，而是告知其可待损失发生后另行主张。这提示我们，打官司时不能急于求成，有些损失如果还没实际产生，可以先收集证据，等损失确定后再起诉，避免被法院驳回。

王德林律师提示：

签订合同前，一定要审查合同是否合法有效，特别是涉及政府机关或特殊行业的合同，更要注意是否存在违反强制性规定的情形。如果合同已经履行过程中发现无效风险，应及时咨询律师，评估损失并固定证据。在文山地区，因土地、规划问题导致的合同无效纠纷并不少见，建议当事人在签订重大合同时委托专业律师审核，避免事后陷入漫长的诉讼。如果您正面临类似纠纷，欢迎联系我提供具体分析。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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