开发商未取得预售许可证，购房合同是否一定无效

开发商未取得预售许可证，购房合同是否一定无效

案情简介

某市无线电办公室（以下简称"无线电办"）与某房地产公司（以下简称"某公司"）签订了一份《期房购房合同》及《补充协议》，约定由某公司为无线电办定向开发建设一栋综合楼。合同签订后，无线电办陆续支付了购房款8500万元，某公司则按照无线电办的设计和施工要求进行建设。在施工过程中，因无线电办要求变更设计，产生了开挖山体的土石方费用、绿地补偿费用以及零星变更工程费用等额外支出。然而，由于某公司在签订合同时尚未取得商品房预售许可证，双方后来就合同效力及损失赔偿问题产生了争议，无线电办诉至法院要求确认合同无效并返还购房款，某公司则反诉要求赔偿各项损失。

经审理查明，该综合楼项目完全按照无线电办的设计要求建造，属于定向开发的特定物，且某公司在缔约时未取得预售许可证，违反了法律强制性规定。双方均对合同无效有过错，其中无线电办明知开发手续不全仍参与交易，某公司则违规销售期房。

法院怎么判

一审法院判决：双方签订的《期房购房合同》及《补充协议》无效；某公司返还无线电办购房款8500万元及该款项二分之一的利息（自每笔款项交付之日起至判决生效之日止，按同期银行贷款利率计算）；无线电办赔偿某公司损失120万余元（主要包括开挖山体的土石方费用、绿地补偿费用及零星变更工程费用）。某公司不服，提起上诉，主张无线电办应承担全部缔约过失责任，并赔偿其全部损失1400余万元。二审法院经审理，维持了一审判决。

法院核心理由是：根据《合同法》第56条、第58条及相关司法解释，未取得预售许可证的商品房预售合同无效。合同无效后，双方应返还各自取得的财产，并根据过错程度分担损失。本案中，双方均有过错，无线电办作为买方明知手续不全仍签订合同，某公司作为卖方未依法取得许可就卖房，因此各自承担相应责任。

律师解读

第一，未取得预售许可证的商品房预售合同属于无效合同，这是法律对购房者的保护，但也意味着双方都可能面临风险。开发商违规卖房，不仅要返还购房款，还可能承担利息损失；购房者如果明知手续不全仍购买，也可能被认定有过错，无法获得全额赔偿。

第二，关于损失如何分担。本案中，法院将工程变更产生的费用（如开挖山体、绿地补偿等）认定为某公司的实际损失，但考虑到某公司通过项目整体受有利益（如建成后的综合楼所有权），因此未支持其全部索赔。而零星变更工程费用，因无线电办在庭审中认可并同意承担，法院予以支持。这提示我们，在合同无效的情况下，实际发生的、对方认可的损失更容易获得赔偿，但需要充分举证。

第三，缔约过失责任的关键在于"过错"。本案中，双方都有过错，所以各自承担部分损失。如果一方能证明对方存在故意隐瞒或欺诈行为，则可能要求对方承担全部责任。因此，无论是买方还是卖方，在签订商品房预售合同前，务必核实开发商的预售许可证等资质，避免因合同无效陷入纠纷。

王德林律师提示：

购买期房时，一定要先查看开发商是否取得商品房预售许可证，这是保障合同效力的基础。如果发现开发商未取得许可证，建议及时咨询专业律师，评估风险并采取补救措施。在文山地区，如果您遇到类似商品房买卖纠纷，可以携带相关合同和材料到律师事务所当面分析，以便获得针对性的法律建议。记住，法律不保护躺在权利上睡觉的人，发现问题要尽早行动。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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