购房合同无效后，购房款和损失怎么算

购房合同无效后，购房款和损失怎么算

案情简介

某市无线电办公室与森安公司签订了一份期房购房合同，约定无线电办公室购买森安公司开发的一处综合楼项目。无线电办公室先后支付了8500万元购房款。然而，由于该项目存在违章建筑、设计变更等问题，双方在履行合同过程中产生争议，最终闹上法庭。无线电办公室要求森安公司返还已付购房款8500万元，并赔偿经济损失约645万元，这笔损失主要包括利息损失和律师代理费。森安公司则反诉称，因为无线电办公室的原因，导致其增加了建设成本，比如部分建筑被认定为违章、楼层加高造成建设成本上升，以及修建停车场等费用，要求无线电办公室赔偿这些损失。

在案件审理中，法院认定双方签订的购房合同无效。原因是该项目存在超出规划许可的违章建设，且双方在履行过程中对关键设计变更的约定不明确，导致合同基础动摇。森安公司同意返还8500万元购房款，但对其他损失赔偿存在分歧。

法院怎么判

最高人民法院审理后作出判决：森安公司应返还无线电办公室8500万元购房款。对于无线电办公室主张的约645万元经济损失，法院认为其中8500万元的利息属于购房款的孳息，鉴于双方在合同无效上均有过错，且森安公司使用该笔资金也是为了综合楼建设，因此森安公司只需返还利息的一半。而律师代理费损失，因无法律依据，不予支持。

对于森安公司的反诉主张，法院认为：第一，关于2848平方米违章建筑造成的损失，由于该部分建筑并未实际拆除，损失尚未发生，森安公司可待损失实际发生后另行主张。第二，关于因楼层加高造成的直接损失，法院依据工程变更签证和鉴定报告，认定直接损失为一层的建筑工程造价及会议室工程造价，共计1,351,974.48元。考虑到双方过错程度，无线电办公室应承担一半，即675,987.24元。第三，关于开山修建停车场的费用，因工程变更单明确载明费用由居委会负责，故森安公司主张的该笔费用不予支持。

律师解读

第一，合同无效后，财产返还和损失赔偿有明确规则。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，法院就是根据双方过错程度，判决购房款利息各承担一半，体现了公平原则。

第二，律师代理费一般不能作为合同无效后的损失要求对方赔偿。除非双方在合同中明确约定，或者法律有特别规定，否则律师费通常由当事人自己承担。本案中无线电办公室要求赔偿律师费，因无法律依据，法院未予支持。

第三，对于因设计变更等产生的建设成本增加，如果双方在工程签证中明确认可了补偿方式，法院会依据签证内容认定损失。但要注意，损失必须是实际发生的，如果建筑尚未拆除或费用尚未支出，法院可能暂不支持，需要等待实际损失发生后另行主张。

王德林律师提示：

在签订购房或建设工程合同时，务必审查项目是否合法合规，避免因违章建筑等问题导致合同无效。如果发生设计变更，一定要通过书面签证明确约定费用承担方式，避免事后扯皮。如果您在文山地区遇到类似的合同纠纷或建设工程问题，建议及时咨询专业律师，保留好工程签证、付款凭证等关键证据，以便维护自身权益。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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