开发商未取得预售许可证，购房合同是否有效

开发商未取得预售许可证，购房合同是否有效

案情简介

某无线电办公室与某房地产公司（化名森安公司）于2002年、2003年先后签订了两份《期房购房合同》，约定由房地产公司为无线电办公室建造一栋综合楼，无线电办公室支付相应购房款。合同还约定，房地产公司应在2004年4月16日前办理并取得商品房预售许可证。然而，直到无线电办公室起诉时，房地产公司仍未取得该许可证。无线电办公室因此主张合同无效，并要求房地产公司返还已付购房款。房地产公司则认为，无线电办公室在签订合同时明知对方未取得土地使用权和预售手续，也应承担相应责任，并反诉要求无线电办公室赔偿其因设计变更和工程停工造成的损失。

双方争议的焦点在于：这份《期房购房合同》是否有效？如果无效，损失应由谁来承担？

法院怎么判

山东省高级人民法院一审认为，该合同属于商品房预售合同，虽然房地产公司已取得土地使用权、建设工程规划许可证等部分手续，但至起诉前仍未取得商品房预售许可证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，该合同应认定为无效。同时，双方于2004年1月16日签订的《补充协议》也因此无效。

关于损失认定，法院指出，房地产公司未按时取得预售许可证，应承担缔约过失责任；而无线电办公室在签约时明知对方缺少相关手续仍签订合同，也存在过错。因此，双方均有过错，应根据《合同法》第五十八条的规定，各自承担相应的责任。最终，法院判决双方对因合同无效造成的损失分担处理，驳回了房地产公司的反诉请求。

律师解读

第一，开发商在未取得商品房预售许可证的情况下与购房者签订的期房购买合同，在法律上属于无效合同。这是为了保护购房者的权益，防止开发商在没有合法资质的情况下违规卖房。本案中，即使房地产公司已经取得部分建设手续，但缺少预售许可证这一关键文件，合同依然无效。

第二，合同无效后，双方都有过错的，应各自承担相应责任。购房者如果明知开发商没有预售许可证仍然签约，也需要承担部分缔约过失责任。因此，购房者在签订期房合同时，务必核实开发商的预售许可证等关键资质，否则可能面临合同无效、损失自担的风险。

第三，本案也提醒开发商，按时办理并取得预售许可证是法定义务，否则不仅合同无效，还可能因违约行为承担赔偿责任。即便合同因自身过错无效，也不能免除对购房者的返还义务。

王德林律师提示：

购房者在签订期房合同时，一定要主动要求开发商出示商品房预售许可证，并核实其真实性。如果发现开发商未取得该证，建议不要签订合同，以免后续产生纠纷。在文山地区，类似期房买卖纠纷时有发生，建议购房者提前咨询专业律师，避免因合同无效导致资金和时间的双重损失。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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