购房合同无效后，购房款和损失谁来承担

购房合同无效后，购房款和损失谁来承担

案情简介

2002年2月，某无线电办公室与某森安公司签订了一份期房购房合同，约定购买森安公司在某市开发建设的商品房，总建筑面积约2万平方米。合同签订后，无线电办公室陆续支付了购房款共计8500万元，但森安公司未能按约定时间竣工，也未办妥房屋预售许可手续。2004年1月，双方签订补充协议，但森安公司仍未履行承诺。无线电办公室认为合同目的无法实现，起诉要求确认合同无效，并返还购房款8500万元及赔偿损失约645万元。

森安公司同意合同无效，但认为无线电办公室明知手续不全仍签约，双方均有过错，因此反诉要求无线电办公室赔偿其损失约4407万元。案件审理中，双方对工程价值存在争议，法院委托鉴定机构对已完工程进行了鉴定，鉴定结论显示多个分项工程合计价值约1455万元，包括开山修建停车场、零星变更等工程。

法院怎么判

一审法院经审理认为，双方签订的购房合同因违反法律强制性规定（未取得预售许可）而无效。合同无效后，森安公司应返还购房款8500万元。对于损失，法院认定双方均有过错，无线电办公室的损失（如利息等）由双方各承担50%，森安公司的损失（如工程投入等）也由双方分担。最终判决森安公司返还购房款，并赔偿无线电办公室部分损失，同时驳回森安公司的部分反诉请求。

最高人民法院二审维持了一审判决，核心理由是：合同无效的过错在于森安公司未取得预售许可，但无线电办公室作为购房方未尽到合理审查义务，也存在一定过错。工程鉴定结论经双方质证，鉴定人出庭接受询问，法院予以采信。

律师解读

第一，期房购房合同如果没有取得预售许可证，根据我国法律规定，该合同属于无效合同。无效合同自始没有法律约束力，双方应当返还财产。本案中，无线电办公室支付的8500万元购房款，森安公司必须返还，不能以工程已投入为由扣留。

第二，合同无效后的损失赔偿，关键看双方过错程度。法院认定双方均有过错，所以各自承担一半损失。无线电办公室的损失主要是资金占用利息，森安公司的损失主要是已完工程投入，双方各打五十大板。这提醒我们，购房时一定要核实开发商是否取得预售许可证，否则即使付款也可能打水漂，还要承担部分损失。

第三，工程鉴定是处理此类案件的重要依据。本案中鉴定机构对已完工程进行了详细评估，包括开山修建停车场、零星变更等，法院采信了鉴定结论。如果工程价值无法协商一致，及时申请司法鉴定是保护自身权益的有效手段。

王德林律师提示：

购房时务必查验开发商的五证，特别是预售许可证，避免因合同无效陷入纠纷。如果已经付款但开发商逾期交房或手续不全，建议尽早咨询律师，评估合同效力并采取保全措施。在文山地区，类似案件时有发生，购房者应提高法律意识，必要时委托专业律师介入处理。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市