合同无效后，购房款和损失能要回来吗

合同无效后，购房款和损失能要回来吗

案情简介

2002年2月，山东省无线电管理办公室（以下简称无线电办公室）与济南森安房地产开发有限公司（以下简称森安公司）签订了一份《期房购房合同》，约定由无线电办公室购买森安公司开发的一处房产。合同签订后，无线电办公室按约支付了购房款，但森安公司未能按期交房。双方因此发生争议，无线电办公室起诉要求确认合同无效并返还购房款，森安公司则反诉要求继续履行合同并赔偿损失。

法院在审理中发现，该合同涉及的房产项目存在土地性质、规划许可等法律问题，导致合同因违反法律强制性规定而被认定为无效。合同无效后，双方对购房款是否应返还、损失如何承担等问题争执不下。

法院怎么判

最高人民法院二审认为，涉案《期房购房合同》因违反法律强制性规定，依法应认定为无效。合同无效后，森安公司作为有过错的一方，应当赔偿无线电办公室因此所受到的损失，包括购房款返还及资金占用利息等。同时，无线电办公室作为购买方，对合同无效也负有一定责任，因此其自身损失也应相应承担一部分。最终，法院判决森安公司返还购房款并赔偿部分损失，驳回双方其他诉讼请求。

律师解读

这个案例的核心法律问题是：合同无效后，双方的责任如何划分？根据《民法典》第157条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

具体到本案，法院认定森安公司作为开发商，对合同无效负有主要过错，因此需承担主要赔偿责任。而无线电办公室作为购买方，未尽到合理审查义务，也需承担部分责任。这提醒我们，在签订房产买卖等重大合同时，一定要提前审查合同标的物的合法性，比如土地性质、规划许可、预售许可证等，避免因合同无效导致钱房两空。

另外，合同无效后的损失计算，通常包括直接损失（如购房款）和间接损失（如资金占用利息、房价上涨损失等）。但间接损失能否获得支持，取决于双方过错程度和法院的自由裁量。本案中，法院支持了资金占用利息，但未支持房价上涨损失，说明间接损失的赔偿门槛较高。

王德林律师提示：

如果您在购房或签订其他合同时，发现合同可能涉及法律问题，建议先咨询专业律师。特别是在文山地区，房产交易市场活跃，合同纠纷频发，提前做好法律风险防范，能有效避免后续的诉讼麻烦。如果已经陷入合同无效纠纷，请及时收集证据，包括合同、付款凭证、沟通记录等，以维护自身权益。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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