抵押的土地使用权转让了，合同还有效吗

抵押的土地使用权转让了，合同还有效吗

案情简介

某公司（化名“索特公司”）将一块已经抵押给银行的土地使用权，转让给另一家公司（化名“新万基公司”），双方签订了转让合同。但索特公司在签订合同后，一直没有办理过户手续，也没有通知抵押权人（银行）和受让人（新万基公司）关于土地已抵押的情况。新万基公司多次催促履行，索特公司始终不配合，新万基公司于是起诉到法院，要求索特公司承担违约责任。索特公司则辩称，土地已经抵押，转让行为违反法律强制性规定，合同应该无效。

这个案子的关键问题是：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意就转让抵押物，签订的转让合同是否有效？如果有效，抵押人不履行合同，又该承担什么责任？

法院怎么判

最高人民法院审理后认为，索特公司与新万基公司签订的土地使用权转让合同是有效的。法院指出，虽然《担保法》和《物权法》对抵押物转让有限制，但法律并没有禁止转让抵押物本身，而是规定转让后抵押权人可以行使抵押权。同时，法律允许受让人通过替债务人清偿债务来消灭抵押权。本案中，双方在合同中约定由索特公司负责解除抵押，这种约定不违反法律强制性规定，是有效的。此外，根据《物权法》确立的“区分原则”，合同是否有效（债权行为）和物权能否实际转移（物权行为）是两回事。即使最终无法办理过户，也不影响合同本身的效力。

至于违约责任，法院认为索特公司在签订合同后，完全没有履行任何义务，经多次催促仍不履行，已经构成根本违约，应当向新万基公司承担赔偿责任。

律师解读

这个案例明确了几个重要法律规则：

第一，抵押物不是“不能卖”，而是“卖了要负责”。过去法律规定抵押物未经债权人同意转让无效，但现在法律更注重促进物的流转和利用。抵押人可以把抵押物卖掉，但抵押权人仍然可以对已经转让的抵押物行使抵押权。也就是说，买受人买到的是“带押”的财产，但法律给了买受人一个“解除权”，可以通过替原债务人还债来消灭抵押权。

第二，合同是否有效，要看合同内容是否违反法律强制性规定。双方在合同中约定由卖方负责解除抵押，这种约定是合法的，不违反任何法律禁止性规定。因此，合同有效，卖方不能以“抵押物不能转让”为由反悔。

第三，签了合同不履行，后果很严重。一旦合同被认定有效，卖方就必须履行。如果不履行，就要承担违约责任，包括赔偿对方因此遭受的损失。本案中，索特公司不仅没履行合同，还试图用“合同无效”来逃避责任，结果反而要赔得更多。

王德林律师提示：

如果你打算购买一块已经抵押的土地或房产，一定要注意：虽然买卖合同有效，但你可能无法顺利办理过户，除非你替原债务人清偿债务使抵押权消灭。建议在签订合同前，先核实抵押情况，并在合同中明确约定由卖方负责解除抵押，同时约定高额违约金，以防卖方不配合。在文山地区，类似的不动产交易纠纷时有发生，建议在签约前咨询专业律师，避免陷入“买了房却过不了户”的困境。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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