土地使用权抵押后还能转让吗

土地使用权抵押后还能转让吗

案情简介

2019年，某房地产公司（以下简称“甲公司”）与某土地开发公司（以下简称“乙公司”）签订了一份《联合开发协议》及补充协议，约定乙公司将其名下280亩土地使用权转让给甲公司，用于联合开发房地产项目。协议中明确，乙公司需自行出资解除土地上的抵押权，而甲公司则需支付转让款并承担办公楼装修费用。

然而，协议签订后，乙公司迟迟未能解除土地抵押，导致项目无法推进。甲公司多次催促无果，最终向法院起诉，要求解除合同并追究乙公司的违约责任。乙公司辩称，其未能解除抵押是因为甲公司未先行支付转让款，导致其缺乏资金。

法院怎么判

最高人民法院审理后认为，根据双方协议第4条，乙公司应以其自有资金履行解除抵押义务，而非以甲公司先行支付转让款为条件。乙公司未按约定解除抵押，构成根本违约。结合土地大幅升值的实际情况，法院判决解除双方协议，并判令乙公司向甲公司支付违约金4038万元。该违约金按土地使用权转让款总额（约1.346亿元）的30%计算，而非甲公司主张的按总投资额计算。

律师解读

本案的核心问题在于，当土地已设定抵押权时，能否进行转让？答案是肯定的，但需履行法定的通知和清偿义务。根据《民法典》相关规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但应及时通知抵押权人。如果转让可能损害抵押权，抵押权人可以要求提前清偿债务或提存。本案中，乙公司未履行解除抵押义务，导致合同无法履行，因此承担了高额违约金。

另一个重要点是合同条款的约束力。协议中明确约定乙公司“以自有资金”解除抵押，这意味着其不能以对方未付款为由推卸责任。当事人在签订合同时，应特别注意义务条款的表述，避免模糊不清导致后续争议。此外，违约金计算基数应基于实际交易对价，而非单方计划投资额，否则可能不被法院支持。

王德林律师提示：

在涉及土地使用权转让时，务必在合同中明确抵押解除的责任主体和资金来源。如果自身负有解除抵押义务，应提前规划资金，避免因资金不足导致违约。同时，违约金条款应具体、合理，避免过高或过低。如果您在文山地区遇到类似合同纠纷，建议及时咨询专业律师，以保护自身权益。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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