合作开发合同约定一方不担风险只拿固定利润，是否有效

合作开发合同约定一方不担风险只拿固定利润，是否有效

案情简介

某房地产公司（以下简称“某公司”）与某土地持有方（以下简称“某土地方”）签订了一份《联合开发协议》及《补充协议》。双方约定，由某公司负责项目开发，某土地方提供土地使用权，但不参与经营，也不承担任何开发风险。协议明确，无论项目如何开发，所有税费由某公司承担，某土地方只按每亩37万元的固定标准计算总利润，由某公司分三年支付完毕。此外，某公司还需承担某土地方办公大楼的四星级酒店改造费用3100万元。

协议签订后，某公司开始推进项目，包括委托设计公司进行工程设计、与某土地方下属旅游公司签订人员借用协议并支付工资，还提供了借款。然而，某土地方未按某公司要求的时间配合办理土地解押手续，导致项目无法顺利推进。双方产生争议，某公司认为某土地方违约，某土地方则主张协议无效，因为其不承担风险只拿固定利润，属于名为合作开发实为土地使用权转让。

法院怎么判

最高人民法院审理后认为，本案中的《补充协议》约定某土地方不承担经营风险，只按固定标准获取利润，且不参与项目开发管理，这实质上是某土地方以土地使用权为对价，换取某公司的固定付款义务。根据相关法律规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。因此，本案协议本质上属于土地使用权转让关系，而非合作开发关系。法院最终认定协议有效，某土地方未履行配合办证义务构成违约，需承担相应责任。

律师解读

这个案例的核心问题在于，合作开发合同中，一方只拿固定利润、不担风险，在法律上会被怎么定性。很多当事人以为签了“合作开发”的合同，就一定是合作开发关系，其实不然。

第一，法律上判断合同性质，看的是实际权利义务内容，而不是合同名称。如果提供土地的一方不承担任何经营风险，只收取固定利润，法院会认定这是“名为合作开发，实为土地使用权转让”。这种认定不影响合同效力，但会改变双方的权利义务，比如土地转让需要办理过户登记，而合作开发可能不需要。

第二，对提供土地的一方来说，这种“旱涝保收”的约定看似有利，实则可能埋下隐患。因为一旦项目无法推进，比如对方资金不到位或政策变化，土地方可能面临土地被长期占用却无法收回的风险。而且，如果合同被认定为土地使用权转让，土地方还可能涉及土地增值税等税务问题。

第三，对开发方而言，这种约定虽然可以锁定土地成本，但也要注意，如果土地方不配合办理土地解押或过户手续，开发方可能无法实际取得土地，前期投入的设计费、人工费就可能打了水漂。本案中，某公司已经支付了设计费和员工工资，却因为土地方不配合而陷入被动。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似合作开发或土地转让的合同纠纷，建议在签约前就明确合同性质，不要只依赖合同名称。如果是土地使用权转让，务必办理过户登记，并约定清楚税费承担。如果是合作开发，各方应合理分配风险，否则一旦被法院重新定性，权利义务可能和预期完全不同。文山地区的房地产项目开发，尤其要注意土地权属清晰和履约配合，避免因小失大。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市