承租人明确表示不买，还能主张优先购买权吗

承租人明确表示不买，还能主张优先购买权吗

案情简介

某百货公司长期租赁某房地产公司的一处房屋用于经营。后来，房地产公司决定将这套房屋卖给第三人，但没有提前通知百货公司。百货公司得知后，认为房地产公司侵犯了其作为承租人的优先购买权，于是将房地产公司告上法庭，要求法院确认自己在同等条件下享有优先购买权，并宣告房地产公司与第三人的房屋买卖合同无效。

但在案件审理过程中，法院多次询问百货公司是否愿意以同等价格购买该房屋，百货公司却明确表示，按同等价格购买“不公平”，属于“强买”。也就是说，百货公司实际上并不愿意以和第三人相同的价格来买这套房子。

法院怎么判

最高人民法院二审认为，虽然房地产公司在卖房时没有通知百货公司，但在一审期间，法院多次询问百货公司是否愿意以同等条件购买，百货公司明确表示不愿意。这足以说明百货公司已经放弃了优先购买权的行使。因此，法院判决驳回了百货公司的全部诉讼请求，并判定百货公司承担全部诉讼费用。

律师解读

第一，承租人优先购买权不是“无限权利”。根据法律规定，出租人卖房时，承租人在“同等条件下”才有优先购买权。如果承租人自己不愿意以同等条件购买，那这个权利就自然消失了。本案中，百货公司明确表示“按同等价格买不公平”，等于自己放弃了权利。

第二，出租人未通知，但承租人明确不买，不构成侵权。虽然房地产公司未履行通知义务存在瑕疵，但法院认为，既然承租人已经明确表示不买，那么未通知的行为就不再导致实际损害。此时再要求宣告买卖合同无效，就缺乏法律依据了。

第三，维权要把握时机。如果承租人认为自己的优先购买权被侵犯，应当在知道或应当知道出卖事实后及时表态是否购买。如果只是抱怨“不公平”或“强买”，反而可能被法院认定为放弃权利。

王德林律师提示：

如果您是租客，房东卖房时一定要及时关注。如果觉得价格合适，就明确表示愿意购买；如果觉得价格不合理，也要谨慎表达，避免被认定为放弃权利。文山地区的租户如有类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因表达不当而丧失合法权益。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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