合作建房还是房屋租赁，合同性质如何认定

合作建房还是房屋租赁，合同性质如何认定

案情简介

张某某与某部队签订了一份合同，约定由张某某出资建设一栋房屋，房屋建成后，张某某可以在一定期限内使用该房屋。合同中没有明确约定张某某需要支付租金，也没有约定张某某参与房屋建成后的利润分配。房屋建成后，双方对合同的性质产生了争议：张某某认为自己是在合作建房，应当享有房屋的部分权益；而某部队则认为这实际上是房屋租赁合同，张某某只是租户。

双方争执不下，诉至法院。张某某主张，自己投入了资金建设房屋，应当属于合作开发房地产，有权分享房屋的收益或产权。某部队则辩称，张某某的投资本质上是预付的租金，合同目的是租赁房屋，而非合作建房。

法院怎么判

法院经审理认为，认定合同性质应当探求双方当事人的真实意思表示和缔约目的。从合同内容看，张某某的真实意思并不是与某部队合作进行利益分配，而是通过投资建设来换取一定期限内对房屋的使用权。某部队的真实意思则是通过提前收取租金（即张某某的建设投资）来完成房屋建设，并获取租金收益。双方都没有共同承担经营风险的意思，因此，该合同不符合合作开发房地产合同的特征，而应当认定为房屋租赁合同。

法院依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第27条的规定，认定该合同为房屋租赁合同。同时，考虑到房屋在签约时尚未建成，法院指出，此类合同实际上属于“房屋预租合同”，与一般租赁合同有所区别，但核心法律性质仍是租赁。

律师解读

第一，合同性质的认定核心在于当事人的真实目的和风险承担方式。如果一方只提供资金，不承担经营风险，仅以固定方式（如使用房屋）获取回报，那么即使名义上叫“合作建房”，法律上也更可能被认定为借贷或租赁。本案中，张某某不参与利润分配、不承担亏损，其目的就是获得房屋的使用权，因此属于租赁。

第二，投资建设房屋的行为，在法律上可以被视为“预付租金”的一种形式。也就是说，张某某的建设投入，相当于一次性支付了长期租金。这种情况下，承租人（张某某）需要特别注意：一旦合同被认定为租赁，其对房屋的权利仅限于使用权，而不享有产权或增值收益。

第三，对于在建工程的租赁，法律上称为“房屋预租”，与普通租赁相比，风险更高。比如，如果房屋最终未能建成或无法交付，承租人可能面临资金损失。因此，在签订此类合同时，应当明确约定房屋交付标准、交付时间以及无法交付时的违约责任。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似的合作建房或房屋租赁纠纷，建议在签约前仔细审查合同条款，明确双方的真实意图是合作还是租赁。特别是涉及大额资金投入时，最好请专业律师介入，避免因合同性质认定错误导致权益受损。在文山，类似纠纷常见于旧房改造或联建项目，提前防范远比事后诉讼更有效。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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