出资建房后合同被解除，投资款能要回来吗

出资建房后合同被解除，投资款能要回来吗

案情简介

张某某与某部队签订了一份合同，约定由张某某出资建设一栋商业大厦，房屋建成后产权归某部队所有，张某某则获得该大厦一定期限内的使用、收益权，相当于用建设投资来抵扣未来的租金。合同履行过程中，商业大厦顺利建成并投入使用，但张某某后来因资金周转困难，拖欠了部分房屋租金。某部队多次催告后，张某某仍未支付，某部队于是向法院起诉，要求解除合同，并要求张某某返还大厦、支付拖欠租金。

一审中，双方对合同性质争议很大。张某某认为自己属于联合建房，某部队则认为这是房屋租赁。一审法院委托鉴定机构评估了商业大厦的市场价值，判决某部队按市场价补偿张某某的投资损失。张某某不服，提起上诉。

法院怎么判

二审法院审理后认为，双方签订的合同合法有效。张某某拖欠租金，经催告后仍不支付，某部队要求解除合同，理由充分，应予支持。但一审判决某部队按商业大厦的市场价格补偿张某某，与合同约定不符。因为合同明确约定大厦产权归某部队所有，张某某的投资应视为预付租金，而不是对大厦的出资。因此，二审法院改判：某部队只需返还张某某未履行期间对应的预付租金，共计2,091,406.24元，而不需要按市场价值进行补偿。

律师解读

这个案例的核心问题在于合同性质的认定。实践中，一方出地、一方出资，建成后产权归出地方、出资方获得使用权的合同，常常被误认为是联合建房。但法院在本案中明确，如果双方约定出资方的投资实质上是预付租金，且房屋产权始终归出地方所有，那么这种合同就更符合房屋租赁的特征，而不是联合建房。这一点对当事人来说非常重要，因为它直接影响合同解除后投资款如何返还。

另外，本案也提醒我们，合同解除后，投资款的返还方式取决于合同的具体约定。如果投资被认定为预付租金，那么只能按未履行期间的租金比例返还，而不能要求按房屋现值补偿。很多人在签订类似合同时，只关注“出地方拿产权、出资方用房子”的表面安排，却忽略了合同条款对投资性质的定义，这往往在纠纷发生时造成重大损失。

因此，建议大家在签订此类合同时，务必明确约定投资款的性质是借款、预付租金还是合作出资，并书面确认房屋产权归属和合同解除后的处理方式。如果合同内容模糊，很容易在诉讼中处于不利地位。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似合同纠纷，建议在签约前咨询专业律师，对合同条款进行审查，特别是对投资性质、产权归属和解除后果做出明确约定。一旦发生争议，尽早收集合同、付款凭证、催告函等证据，以维护自身权益。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市