租赁合同因欺诈订立后，欺诈方违约要承担什么责任

租赁合同因欺诈订立后，欺诈方违约要承担什么责任

案情简介

某房地产公司（以下简称甲公司）将一处房屋出租给张某某用于经营餐饮业务，双方签订了租赁合同。合同签订后，张某某投入了大量资金进行装修和前期准备，但甲公司却在未告知张某某的情况下，将房屋抵押给银行用于房地产开发融资。后来，因甲公司无法偿还贷款，房屋被法院拍卖，导致甲公司无法按约定将房屋交给张某某使用。张某某因此无法正常经营，遭受了严重的经济损失。

张某某发现，甲公司在签订租赁合同时并未披露房屋将被抵押的事实，这属于欺诈行为。张某某主张甲公司违约，要求赔偿经营损失。甲公司则辩称，房屋被拍卖是因市场原因，属于不可抗力，不应承担违约责任。

法院怎么判

法院审理后认为，甲公司的抵押行为是导致合同无法继续履行的直接原因，与张某某的损失之间存在因果关系。甲公司未能履行将租赁物交给承租人使用的主要义务，构成根本违约。同时，甲公司不能以不可抗力为由免责，因为抵押行为是甲公司自身的商业决策，并非无法预见、无法避免的客观情况。因此，法院判决甲公司承担违约责任，赔偿张某某的经营损失。

此外，最高人民法院民一庭在指导意见中明确：对于因欺诈订立的租赁合同，如果合同内容不违反法律强制性规定，受欺诈方可以在知道或应当知道欺诈事实之日起一年内行使撤销权。如果受欺诈方没有行使撤销权，合同仍然有效成立。在合同履行过程中，欺诈方的违约行为应承担违约责任，而不是缔约过失责任。

律师解读

第一，欺诈行为与违约责任的区分。本案中，甲公司在签订合同前隐瞒了房屋将被抵押的事实，这属于欺诈。但张某某没有选择撤销合同，而是继续履行，所以合同有效。甲公司后续因抵押导致无法交房，这属于违约行为，应承担违约责任。简单说，欺诈是合同签订时的问题，违约是合同履行中的问题，两者不能混为一谈。

第二，不可抗力不是“万能挡箭牌”。很多当事人以为，只要遇到无法预见的困难，比如房屋被拍卖，就能用不可抗力免责。但法律上的不可抗力必须是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，比如地震、洪水。甲公司主动抵押房屋，属于自身经营行为，不属于不可抗力，因此不能免责。

第三，受欺诈方有选择权。如果你在签订合同时被欺骗，比如对方隐瞒重要事实，你可以在一年内要求撤销合同，让合同自始无效。但如果你选择不撤销，合同继续有效，对方违约时你依然可以要求赔偿。这个选择权很重要，建议在专业律师指导下行使。

王德林律师提示：

在签订租赁合同前，一定要核实房屋的产权状态，比如是否有抵押、查封等情形。如果发现对方有欺诈行为，要尽快收集证据，并在一年内决定是否撤销合同。在文山地区，类似因房屋抵押导致的租赁纠纷并不少见，建议当事人提前委托律师进行尽职调查，避免陷入被动局面。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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