租房时房东隐瞒房屋已被抵押，承租人能否要求赔偿

租房时房东隐瞒房屋已被抵押，承租人能否要求赔偿

案情简介

某公司（下称甲公司）将其名下的一处房屋出租给乙公司，双方签订了租赁合同，合同明确约定任何一方不得将该房屋作为抵押担保。然而，在签订合同前，甲公司已经将该房屋抵押给了丙公司，但并未告知乙公司。乙公司在不知情的情况下，与甲公司签订了租赁合同并实际使用房屋。

后来，丙公司因债务问题行使抵押权，将房屋抵债后又被拍卖给了丁公司。丁公司计划进行房地产开发，拆除了该房屋。甲公司因此不得不通知乙公司解除租赁合同，乙公司无法继续使用房屋，遂与甲公司发生纠纷。

法院怎么判

法院认为，甲公司隐瞒房屋已抵押的事实，在租赁合同中又承诺不抵押，这属于欺诈行为。但乙公司在知道或应当知道该欺诈行为后，未在一年内行使撤销权，因此合同仍然有效。由于甲公司的抵押行为直接导致房屋被拆除，租赁合同无法继续履行，甲公司的行为构成根本违约，应承担违约责任，而非缔约过失责任。

律师解读

本案的关键在于区分缔约过失责任和违约责任。缔约过失责任通常适用于合同未成立、无效或被撤销的情况，赔偿范围仅限于信赖利益损失。而本案中，租赁合同已经成立并有效履行，乙公司未行使撤销权，因此合同对双方有约束力。甲公司因抵押行为导致合同无法继续履行，这属于违反合同约定的行为，应承担违约责任。

此外，欺诈行为本身不一定会立即造成损失，但若该行为后续引发违约，受损方可以基于违约责任要求赔偿。本案中，甲公司的隐瞒行为在丙公司行使抵押权前并未直接损害乙公司利益，但抵押事实导致房屋被拆除，直接造成乙公司无法继续使用房屋，这构成了违约。因此，甲公司不能以不可抗力为由免责，因为丁公司的拆迁属于商业开发，并非政府行为。

王德林律师提示：

在签订租赁合同前，承租人应主动核实房屋是否存在抵押、查封等权利瑕疵，可以通过查询不动产登记信息或要求出租人提供相关证明。如果发现出租人隐瞒重要事实，应及时行使撤销权或通过法律途径维权。在文山地区，类似纠纷中承租人往往因未及时核实信息而陷入被动，建议在合同签订前做好尽职调查。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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