房东隐瞒房屋已抵押，租客能要求赔偿经营损失吗

房东隐瞒房屋已抵押，租客能要求赔偿经营损失吗

案情简介

张某某与某房产公司（以下简称甲公司）签订了一份房屋租赁合同，租期十年，用于经营。合同中明确约定，任何一方不得以该房屋作抵押担保。然而，在签约前，甲公司早已将房屋抵押给了第三人丙公司。合同履行几年后，因丙公司行使抵押权，房屋被法院拍卖给丁公司，丁公司随后因商业开发拆除了房屋。甲公司以此为由，通知张某某解除合同，要求其搬离。

张某某认为，甲公司隐瞒房屋已被抵押的事实，违反了合同约定，且单方解除合同导致其无法继续经营，造成了巨大的经营损失。他向法院起诉，要求甲公司赔偿剩余租期7年内的经营损失共计140万元。甲公司则辩称，隐瞒抵押只是"未告知"，不算违约；房屋被拆迁属于不可抗力，解除合同是合法的，不应赔偿。即便需要赔偿，140万元也过高，请求法院降低。

法院怎么判

一审法院认为，房屋抵押在先、租赁在后，抵押权可以对抗租赁权。房屋被拆迁属于不可抗力，甲公司解除合同不构成违约，驳回了张某某的全部诉讼请求。张某某不服，提起上诉。

二审法院审理后认为，甲公司在签约时故意隐瞒房屋已抵押的事实，违反了合同约定，属于欺诈行为。房屋被拍卖和拆除是商业开发行为，不是政府行为，不构成不可抗力。甲公司的行为导致合同无法继续履行，构成单方违约，应当承担违约责任。但合同约定的违约赔偿金额过高，法院根据实际损失酌情调整。最终，二审法院判决甲公司赔偿张某某从搬离到应当回迁期间（共18个月）的经营损失36万元。

律师解读

第一，隐瞒抵押事实可能构成违约。 本案中，租赁合同明确约定"任何一方不得以房屋抵押担保"，甲公司签约前就抵押了房屋，签约时又故意隐瞒，直接违反了合同条款。这不仅仅是"未告知"，而是实实在在的违约行为。租客在签合同时，一定要仔细阅读合同中的禁止性条款，如果发现对方有隐瞒，可以主张违约责任。

第二，商业拆迁不等于不可抗力。 很多人以为只要房子被拆，就是"天灾"或"政府行为"，可以免责。但本案法院明确区分：政府征收拆迁属于不可抗力，而商业开发导致的拆迁，是市场行为，不能免除违约方的责任。房东以"拆迁"为由单方解约，如果属于商业开发，仍然要承担违约赔偿。

第三，违约赔偿以实际损失为限，不能漫天要价。 张某某要求赔偿7年经营损失140万元，但法院只支持了18个月的实际损失36万元。原因是合同约定的违约金过高，法院根据公平原则进行了调整。租客如果主张经营损失，需要提供证据证明实际损失，比如营业额、租金、人员工资等，不能简单按剩余租期估算。

王德林律师提示： 租房经营前，建议先查询房屋是否被抵押或查封，可以在当地不动产登记中心或通过"不动产登记查询"小程序核实。如果房东隐瞒抵押事实，导致无法继续经营，要及时收集合同、付款凭证、经营损失证据等，必要时起诉维权。在文山地区，类似纠纷也时有发生，遇到此类问题可以咨询专业律师，避免因证据不足导致败诉。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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