出租人隐瞒房屋已抵押事实，承租人该如何维权

出租人隐瞒房屋已抵押事实，承租人该如何维权

案情简介

2000年6月，某甲公司将其拥有产权的公园路1号房屋，抵押给工商银行某支行，贷款200万元，抵押期限为两年。同年9月，某甲公司在未告知房屋已抵押的情况下，与个体工商户乙签订了为期十年的房屋租赁合同。合同约定，某甲公司协助乙办理装修和经营手续，任何一方不得以该房进行抵押担保，如某甲公司违约，需赔偿乙租期内的实际经营损失。乙承租后，对房屋进行了装修并从事小商品经营。

2001年12月，某甲公司因无力偿还贷款，与银行达成协议，将出租房屋直接抵债，并过户至银行名下。2002年6月，某房地产公司丁通过拍卖取得该房产，随后准备开发。同年7月，某甲公司以政府发布拆迁公告、无法继续履行合同为由，向乙发出解除租赁合同通知书。2003年9月，乙被强制搬迁出承租房屋，遭受了装修损失和经营中断的损失。

法院怎么判

法院审理认为，某甲公司在签订租赁合同时，故意隐瞒房屋已抵押的事实，违反了诚实信用原则，构成违约。某甲公司将房屋抵债并过户，导致乙无法继续使用房屋，应承担赔偿责任。最终，法院判决某甲公司赔偿乙的实际经营损失、装修损失以及其他合理费用，具体数额根据乙提供的证据和实际情况核定。

律师解读

这个案例涉及一个常见但容易被忽视的法律问题：出租人隐瞒房屋已抵押的事实，承租人该如何应对？根据《民法典》规定，出租人有义务保证租赁物在租赁期间符合约定的用途。如果出租人故意隐瞒房屋已抵押的事实，导致合同无法继续履行，出租人需要承担违约责任。

第一，出租人隐瞒抵押事实，属于违约行为。本案中，某甲公司明知房屋已抵押，却还在合同中约定“任何一方不得以该房进行抵押担保”，这明显是虚假承诺。乙基于对合同的信任进行了装修和经营，最终却因房屋被拍卖而被迫搬离，某甲公司必须赔偿由此造成的损失。

第二，承租人要注意防范类似风险。签订租赁合同前，建议承租人到不动产登记中心查询房屋的产权状态，确认是否存在抵押、查封等情况。如果出租人拒绝提供相关信息，或者房屋存在权利瑕疵，承租人应谨慎签约，并在合同中明确约定出租人的违约责任。

第三，如果已经遭遇类似情况，承租人应及时收集证据，包括租赁合同、装修发票、经营流水等，向法院起诉要求出租人赔偿实际损失。本案中，乙虽然最终获得了赔偿，但耗时数年，过程艰辛，提前防范更为重要。

王德林律师提示：

租赁房屋前，务必核实房屋的产权状况，尤其是是否存在抵押或查封。如果发现出租人隐瞒瑕疵，应果断维权，不要拖延。文山地区的朋友如有类似困扰，可以带着合同和证据来律所咨询，我们会帮你分析具体责任。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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