联建合同被判无效，垫付款还能追回来吗

联建合同被判无效，垫付款还能追回来吗

案情简介

某市房产一分局（以下简称“房产局”）与某房地产公司（以下简称“裕沣公司”）签订了一份《联建合同》，约定由房产局将一块土地项目过户到裕沣公司名下，裕沣公司向房产局支付2475万元作为补偿。合同签订后，房产局向另一家公司（以下简称“雍华公司”）支付了2475万元，并通过函件指示雍华公司将土地项目直接过户给裕沣公司。裕沣公司只支付了1100万元，剩余款项一直未付。

后来，该《联建合同》被法院生效判决认定为无效合同，原因是项目所占地属于国有划拨土地，不能直接转让。裕沣公司于是反诉，要求房产局返还已支付的1100万元。房产局则辩称，既然合同无效，裕沣公司已经将项目建成并出售，作为受益人，应当承担房产局为此支出的2475万元费用。同时，房产局还要求雍华公司和轻工办承担连带责任。

法院怎么判

法院经审理认为，房产局与裕沣公司签订的《联建合同》名为联建，实为土地使用权转让，因违反法律关于国有划拨土地转让的规定，被认定为无效合同。合同无效后，双方应当返还各自取得的财产。但鉴于裕沣公司已将项目建成并出售，无法返还土地使用权，因此裕沣公司作为实际受益人，应当对房产局的合理支出进行补偿。法院最终不支持裕沣公司要求返还1100万元的请求，同时驳回了房产局要求雍华公司和轻工办承担连带责任的主张。

律师解读

这个案例告诉我们，合同无效并不等于“白干了”。根据《民法典》的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，房产局虽然合同无效，但实际为项目垫付了2475万元，而裕沣公司只支付了1100万元，还通过项目获得了收益，法院判决裕沣公司不能要回已付款，实际上就是让受益人承担了合理补偿责任。

另外，本案也提醒大家，涉及国有划拨土地的转让合同，极易被认定无效。在签订类似合同时，一定要先确认土地性质，并取得政府相关部门的批准，否则合同无效后，双方都可能面临损失。房产局要求雍华公司和轻工办承担连带责任，但因缺乏证据证明存在恶意串通，法院未予支持，这说明主张连带责任需要有充分证据。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到合同纠纷，特别是涉及土地或房产的合同，建议在签约前先咨询专业律师，确认合同效力。合同无效后，及时收集付款凭证、函件等证据，以便主张补偿或返还。文山地区的朋友如有类似问题，欢迎联系我详细分析。

来源：《民事审判指导与参考》总第36辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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