未取得土地使用权证就转让土地，合同有效吗

未取得土地使用权证就转让土地，合同有效吗

案情简介

2003年1月，某地产公司（化名“侨实公司”）与另一家公司（化名“金盛公司”）签订了一份《转让合同》。合同约定，侨实公司将其开发的一块位于广州市某地段的土地及施工现状转让给金盛公司，金盛公司需支付3200万元，用于补偿侨实公司已支付的临迁费、前期开发费用等。合同还明确，金盛公司获得该项目的全部开发权和销售权，侨实公司不再参与项目经营或分配，也不承担任何经营风险。

然而，在签订合同时，侨实公司尚未取得该地块的土地使用权证书。直到2003年7月，经广州市政府批准，金盛公司才获得了涉案土地的《国有土地使用证》。之后，双方因开发延期、临迁费支付等问题产生纠纷，金盛公司起诉侨实公司，要求其支付延期开发造成的临迁费损失、闲置资金损失等共计800多万元，并要求提供拆迁资料。

法院怎么判

广东省高级人民法院一审认定，本案是土地使用权转让合同纠纷。法院认为，虽然合同中有些“合作开发”的表述，但侨实公司不参与分配也不承担风险，实质是土地使用权转让。虽然侨实公司在签合同时没有拿到土地使用权证，合同属于效力待定，但后来金盛公司在起诉前已经通过政府批准取得了土地证。根据最高人民法院的相关司法解释，这种情况应认定合同有效。因此，法院确认《转让合同》合法有效，双方都应严格履行。

律师解读

第一，合同性质很重要。本案中，双方签的是“转让开发合同”，但法院根据“不参与分配、不承担风险”等条款，认定它实际上是土地使用权转让合同。这提醒我们，合同名称不是关键，核心要看权利义务的实质内容。

第二，未取得土地使用权证转让土地，合同不一定无效。根据法律规定，如果转让方在起诉前已经取得土地证，或者政府批准了转让，那么合同可以被认定为有效。本案中，侨实公司虽然签合同时没有证，但后来金盛公司拿到了证，所以合同是有效的。这给买卖双方一个信号：要及时补办手续，避免合同被认定无效。

第三，风险提示：对于受让方来说，签合同前最好核实转让方是否已取得土地使用权证，避免后期纠纷。对于转让方，要尽快完成审批手续，否则可能面临合同无效的风险。

王德林律师提示：

如果您在文山地区涉及土地使用权转让或类似合同纠纷，建议提前咨询专业律师，明确合同性质和效力，避免因手续不全引发损失。及时补办政府批准手续，是保护自身权益的关键步骤。

来源：《民事审判指导与参考》总第36辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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