土地使用权转让期间土地被查封，买方能否暂停付款

土地使用权转让期间土地被查封，买方能否暂停付款

案情简介

某房地产公司（以下称“转让方”）与另一家公司（以下称“受让方”）签订了一份土地使用权转让合同，约定由转让方将一块土地的使用权转让给受让方，受让方分期支付转让款。合同履行过程中，受让方按约定支付了部分款项，但随后发现，因转让方与第三方存在其他债务纠纷，该块土地被法院依法查封。

受让方得知土地被查封后，担心自己继续付款后无法顺利取得土地权属，便暂停支付后续的土地转让款。转让方则认为，受让方未按合同约定付款，构成违约，遂向法院提起诉讼，要求受让方继续支付余款并承担违约责任。受让方则提出反诉，主张转让方交付的土地存在权利瑕疵，导致合同无法继续履行，要求解除合同并返还已付款项。

法院怎么判

最高人民法院经审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第150条的规定，出卖人（即转让方）应当保证第三人不得向买受人主张任何权利。本案中，因转让方与第三人的纠纷导致涉案土地被法院查封，这直接影响了受让方取得完整土地使用权的权利。在此情况下，受让方有权中止支付相应的土地转让款，不构成违约。最终，法院驳回了转让方的诉讼请求，支持了受让方中止付款的主张。

法院的核心理由是：转让方作为土地使用权转让合同的出卖人，负有法定的瑕疵担保责任。当土地因转让方自身原因被查封时，受让方为保护自身权益而暂停付款，属于行使合法的抗辩权，不应被视为违约行为。

律师解读

第一，土地使用权转让合同中的“瑕疵担保责任”是法律赋予买受人的重要保护。简单说，卖方不仅要交付土地，还要保证这块地“干干净净”，没有其他人来主张权利。如果因为卖方自己的债务问题导致土地被法院查封，卖方就违反了这项法定义务。

第二，买方发现土地被查封后，有权暂时停止付款。这不是“耍赖”或“违约”，而是法律赋予的自我保护手段。因为如果买方继续付款，而最终土地被法院拍卖或处置，买方可能“钱地两空”。暂停付款可以给双方一个缓冲期，等查封问题解决后再恢复履行。

第三，这个案例提醒我们，在签订土地或房屋买卖合同时，一定要关注标的物是否存在权利负担，比如抵押、查封、租赁等。如果付款过程中发现这类问题，建议及时咨询律师，通过书面方式通知对方暂停付款并保留证据，避免被对方反咬一口说违约。

王德林律师提示：

如果您正在购买土地或房产，建议在合同中明确约定“卖方保证标的物无权利瑕疵”，并约定如果因卖方原因导致标的物被查封，买方有权暂停付款且不承担违约责任。另外，在文山地区处理类似纠纷时，建议在签订合同前先到不动产登记中心查询土地或房产的权属状态，避免后续麻烦。如果您已经遇到类似问题，请及时收集合同、付款凭证、查封通知等材料，寻求专业律师帮助。

来源：《民事审判指导与参考》总第36辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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