没有取得规划许可证就施工，合作方可以解除合同吗

没有取得规划许可证就施工，合作方可以解除合同吗

案情简介

某房地产公司（以下简称"甲公司"）与另一家公司（以下简称"乙公司"）签订了一份《联合开发合同》及补充协议，约定双方合作开发一个房地产项目。按照合同约定，乙公司负责提供项目的计划批文和《建设用地规划许可证》作为合作条件，甲公司则负责投资建设。然而，在合作过程中，乙公司迟迟没有办理《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，甲公司却自行开始了工程建设，甚至对外销售了部分房屋。

乙公司认为，甲公司在没有取得合法施工手续的情况下强行施工，不仅违反了合同约定，还导致了项目建成后可能不符合规划要求，损害了乙公司的投资权益。乙公司因此向法院起诉，要求解除合同并追究甲公司的违约责任。甲公司则辩称，乙公司没有按约定提供土地和手续，才是根本违约的一方，自己的施工行为只是行政违法，不影响合同效力。

法院怎么判

最高人民法院经审理后认定，本案中的建设项目至今没有办理《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，属于违法建设工程。法院认为，甲公司在未取得合法手续的情况下进行施工和销售，已经构成了根本违约，导致乙公司签订合同时所期待的经济利益无法实现。最终，最高人民法院支持了乙公司解除合同的主张，并认定甲公司的行为既违约又违法。

律师解读

第一，建设工程施工必须依法取得相关许可证，这是法律的强制性规定。没有《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》就擅自施工，不仅会受到行政处罚，还可能构成合同根本违约。合作开发项目中，任何一方都不能以"对方不配合"为由，绕过法律程序强行施工。

第二，行政违法和民事违约是两回事。本案中，甲公司认为自己的违法施工行为只属于行政管理范围，不影响合同效力，但法院明确否定了这一观点。因为违法施工直接导致了项目可能无法通过规划验收，使合作方的合同目的落空，这已经构成了民事上的根本违约。

第三，合作开发合同中的各方应当严格按照约定和法律规定履行义务。如果一方不办理必要的手续，另一方正确的做法是催告或通过法律途径解决，而不是自行违法施工。否则，不仅面临行政处罚，还可能承担违约责任，最终得不偿失。

王德林律师提示：

在合作开发房地产项目中，务必确保所有施工手续齐全后再动工。如果合作方不配合办理手续，应当及时通过协商或诉讼方式解决，切勿擅自违法施工。如果您在文山地区遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因小失大。

来源：《民事审判指导与参考》总第36辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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