联合开发项目未取得许可证就施工，合作方能否要求解除合同

联合开发项目未取得许可证就施工，合作方能否要求解除合同

案情简介

2000年9月，金港公司与何西公司签订了一份《联合开发合同》，约定共同开发一个房地产项目。金港公司提供相关建设批文和规划许可，何西公司负责具体建设。然而，何西公司在项目尚未取得《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的情况下，于2001年7月擅自以自己的名义与建筑公司签订施工合同，并按照未经规划部门审批的图纸开始施工。金港公司发现后，多次向有关部门反映，并通知何西公司立即停工，但何西公司不听劝阻，继续强行建设，导致工程处于违法状态。金港公司认为何西公司的行为违反了合同约定，使合同目的无法实现，于是向法院起诉，要求解除合同、恢复土地原状并赔偿损失176万余元。

何西公司则辩称，金港公司未按约定缴纳土地出让金，也未履行与被拆迁单位的补偿协议，导致项目无法推进。何西公司是在政府领导批示后才变更开发主体并继续施工的。何西公司认为，自己已全面履行合同义务，金港公司要求解除合同没有依据。至于违章施工问题，何西公司承认是违章行为，但认为这是金港公司违约导致的，且已受到行政处罚，不应成为解除合同的理由。

法院怎么判

最高人民法院在二审中认为，何西公司在未取得规划许可和施工许可的情况下擅自施工，属于严重违反法律规定的行为，也违反了双方合同的约定。金港公司多次劝阻无效，何西公司的行为确实导致合同目的无法实现。法院最终支持了金港公司解除合同的请求，并判令何西公司承担相应责任，包括恢复土地原状和赔偿损失。法院同时指出，何西公司不能以政府批示或金港公司违约为由，为自己的违法施工行为开脱。

律师解读

第一，建设工程项目必须依法取得规划许可和施工许可，这是法律强制性规定。任何未取得许可证就开工的行为，都属于违法施工，不仅面临行政处罚，还可能导致合作方要求解除合同。在本案中，何西公司虽然声称有政府批示，但法院仍然认定其行为违法，说明行政批示不能替代法定许可证。

第二，合作开发房地产合同中，一方擅自进行违法施工，可能构成根本违约。如果这种违约行为导致合同目的无法实现，守约方有权要求解除合同，并要求违约方赔偿损失。金港公司多次劝阻并反映问题，尽到了合理注意义务，因此法院支持了其解除合同的请求。

第三，企业参与联合开发项目时，务必在合同中明确约定各方在行政审批、施工许可等方面的义务，并约定违约责任。一旦发现对方有违法施工行为，要及时书面通知并保留证据，必要时向主管部门举报，避免自身陷入法律风险。

王德林律师提示：

如果您正在参与房地产开发或联合建设项目，一定要在开工前确认项目已取得全部法定许可证。如果合作方未取得许可就擅自施工，您应及时书面要求对方停工，并保留相关证据。在文山地区，房地产项目开发同样需要严格遵守规划许可和施工许可制度，切勿抱有侥幸心理。建议在签订合同时咨询专业律师，明确各方的权利义务和违约后果，避免类似纠纷发生。

来源：《民事审判指导与参考》总第36辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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