开发商没办证就开工，工程款还能要回来吗

开发商没办证就开工，工程款还能要回来吗

案情简介

某投资公司（化名"何西公司"）与某开发公司（化名"金港公司"）合作开发一个商业项目。何西公司先后投入了数百万元资金，用于前期手续办理、拆迁补偿等。但金港公司在拿到部分资金后，没有全部用于工程建设，还从拆迁代办处领回了53万元拆迁费，却没有实际进行拆迁。后来，何西公司直接向被拆迁户支付了550多万元补偿款，并组织完成了全部拆迁工作。

更关键的是，在金港公司还没有取得《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的情况下，何西公司就与建筑公司签订了施工合同，开始盖楼，最终建成了三栋楼，还卖掉了部分房屋。金港公司发现后，多次向政府部门举报何西公司违法施工。政府部门也多次下发停工通知，并对何西公司进行了处罚。此后，何西公司多次向政府申请变更项目开发主体，但金港公司也持续提出异议。

法院怎么判

最高人民法院在二审中认为，虽然何西公司在未取得合法施工手续的情况下先行建设，存在明显违规行为，但考虑到项目已经基本建成并部分出售，且何西公司实际投入了大量资金完成了拆迁和建设工作，如果简单认定合同无效或驳回其全部请求，将导致各方利益严重失衡。法院最终综合考量了双方过错、实际投入和项目现状，判令金港公司返还何西公司剩余未用于工程建设的资金，并对何西公司的部分损失予以支持。

律师解读

这个案例的核心问题是：在建设工程中，如果一方没有拿到规划许可证和施工许可证就开工，后续发生纠纷时，已经投入的资金还能不能要回来？从法院的判决可以看出，虽然违法施工要承担相应行政责任，但在民事层面，法院并不会简单否定实际投入方的合法权益。尤其是当项目已经建成、部分房屋已经出售的情况下，法院更倾向于根据公平原则，对实际投入的资金进行合理处理。

另一个值得注意的风险点是：合作开发项目中，资金流向必须清晰透明。本案中，金港公司将部分资金领回后未用于拆迁，直接导致了后续纠纷。因此，无论是投资方还是开发方，都应当在合同中明确约定资金使用的监督机制，避免一方挪用资金，否则一旦发生争议，举证和责任划分都会非常困难。

王德林律师提示：

建设工程开工前，务必先取得规划许可证和施工许可证，这是法律底线。如果因急于推进项目而违规施工，不仅可能被行政处罚，还可能面临合同效力争议，增加维权难度。如果您在文山地区遇到类似建设工程或合作开发纠纷，建议尽早咨询专业律师，梳理资金流向和合同条款，避免损失扩大。

来源：《民事审判指导与参考》总第36辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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