签了购房合同但开发商反悔怎么办

签了购房合同但开发商反悔怎么办

案情简介

2020年，江某与某房地产公司签订了一份《购房合同》，约定购买某楼盘1至2层的商铺。合同详细写明了房屋地点、面积、价格、付款方式、交付日期等条款，江某当天就支付了首付房款。当时，该楼盘的建设许可证正在办理中，开发商尚未取得商品房预售许可证。

后来，开发商以规划调整、原规划12层变为6层为由，声称合同无法履行，打算反悔。江某不同意，双方闹上法庭。开发商辩称，签订合同时没有预售许可证，合同应属无效，且房屋已不存在，无法交付。

法院怎么判

法院审理后认定，双方签订的《购房合同》已经具备了商品房买卖合同的主要内容，包括地点、价格、付款方式等，并且江某已经支付了首付款。根据最高人民法院相关司法解释，这份合同应当认定为正式的商品房买卖合同，而不是简单的预约合同。

关于预售许可证的问题，法院指出，虽然在签订合同时开发商没有取得预售许可证，但在起诉前开发商已经取得了该证。按照法律规定，这种情况下合同可以认定为有效。至于规划面积变化，开发商没有提供证据证明规划确实改变，即使有变化，也是开发商自身责任，不能以此为理由拒绝履行合同。最终，法院判决开发商继续履行合同，向江某交付约定的商铺。

律师解读

第一，购房合同是否有效，关键看内容是否完整。根据最高人民法院的司法解释，如果认购、订购等协议已经包含了房屋买卖的主要条款，比如地点、价格、付款方式、交付条件等，并且开发商已经收了购房款，那么这份协议就可以被认定为正式的买卖合同，具有法律约束力。

第二，预售许可证的问题有补救空间。很多人以为，开发商没有预售许可证签的合同就绝对无效。其实，法律规定，如果在起诉前开发商取得了预售许可证，合同就可以被认定为有效。所以，购房者不要轻易放弃维权，要关注开发商后续的证件情况。

第三，开发商不能以规划变化为由随意毁约。开发商在签订合同时应当预见到规划可能调整的风险，既然合同明确约定“无论怎么变化，按协议约定价格执行”，开发商就应当信守承诺。购房者遇到类似情况，要保留好合同、付款凭证等证据，依法主张权利。

王德林律师提示：

购房时一定要仔细审查合同内容，确保条款完备，并保留好付款凭证。如果开发商以各种理由拒绝履行合同，不要轻易妥协，可以咨询专业律师。在文山地区，类似商品房买卖纠纷也时有发生，建议购房者提前了解开发商资质和证件情况，避免陷入纠纷。

来源：《民事审判指导与参考》总第36辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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