开发商未告知规划变更，购房者能否要求继续履行合同

开发商未告知规划变更，购房者能否要求继续履行合同

案情简介

张某某与某房地产公司签订了一份《购房合同》，约定购买该公司开发的一处商品房。合同签订时，房地产公司尚未取得商品房预售许可证，但双方在合同中详细约定了房屋位置、面积、价格、付款方式、交付条件等关键内容。合同还特别约定，待房地产公司办妥工程规划许可证后，双方再协商剩余房款的支付方式。

后来，房地产公司取得了工程规划许可证并开工建设，但张某某一直未主动支付剩余房款。房地产公司认为张某某违约，同时声称政府规划部门将原规划的12层建筑变更为6层，导致合同目的无法实现，于是向法院提起反诉，要求解除合同、退还已付购房款77.5万元。张某某则坚持要求继续履行合同，并愿意支付剩余房款。

法院怎么判

法院经审理认为，虽然签订合同时房地产公司未取得预售许可证，但合同内容明确、具体，且涉案楼盘后来已取得预售许可证，因此合同有效。关于规划变更问题，房地产公司未能提供证据证明政府强制变更规划，实际批准的建设规模就是6层，不存在变更情形。而且合同中明确约定"无论怎么变化，张某某按协议约定价格执行"，说明双方已对可能的变化作出安排。

对于张某某未及时支付剩余房款的问题，法院认定房地产公司作为开发商，有义务主动通知张某某工程规划许可证办理及开工时间，以便双方协商付款方式，但房地产公司未能证明其履行了通知义务。张某某在诉讼中明确表示愿意支付剩余房款，但房地产公司拒绝接受。因此，法院判决双方继续履行合同，张某某支付剩余房款，房地产公司交付约定的商品房，同时驳回了房地产公司的反诉请求。

律师解读

第一，未取得预售许可证签订的购房合同并非当然无效。根据相关司法解释，只要在起诉前取得了预售许可证，合同就可以认定为有效。本案中，房地产公司后来取得了预售许可证，合同效力得到了法院认可。

第二，开发商不能以"规划变更"为由随意解除合同。如果开发商主张规划变更导致合同无法履行，必须提供充分证据，比如政府部门的规划变更文件。本案中，房地产公司声称规划从12层变为6层，但实际批准的就是6层，属于无中生有，法院自然不予采信。

第三，合同约定"协商付款"不等于购房者可以无限期等待。开发商有义务主动通知购房者办理规划许可证及开工的时间，以便双方启动协商程序。如果开发商不通知，反而指责购房者违约，法院不会支持。购房者在签订类似合同时，也应当主动关注项目进展，必要时书面催告开发商履行通知义务。

王德林律师提示：

购房者在签订购房合同时，即使开发商尚未取得预售许可证，也应当确保合同内容明确、具体，特别是房屋位置、价格、付款方式、交付条件等核心条款。如果合同中约定"协商付款"或"另行签订合同"等条款，购房者要主动跟进项目进展，必要时通过书面方式（如挂号信、电子邮件等）向开发商表达履约意愿，并保留相关证据。在文山地区，如果您遇到类似购房纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因被动等待而陷入不利局面。

来源：《民事审判指导与参考》总第36辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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